轉自：一(one)财網；作(do)者：楊柳晗 楊芮

    住建部公積金監管司司長張其光近日撰文稱，我(I)國(country)設立國(country)家住房銀行條件已基本成熟，改革依據充分，資金規模巨大(big)。

    張其光稱，目前房地(land)産業仍是(yes)我(I)國(country)經濟增長的(of)主要(want)動力，經濟“房地(land)産化”短期内難以(by)扭轉。設立政策性住宅金融機構(或可定名爲(for)國(country)家住房銀行)，是(yes)增加住房消費需求的(of)有效措施。

    據《第一(one)财經日報》記者了(Got it)解，至于(At)國(country)家住房銀行的(of)發展模式，目前坊間主要(want)讨論的(of)是(yes)國(country)家開發銀行模式和(and)美國(country)的(of)“兩房”(房利美、房地(land)美)模式，而後者的(of)可能性似乎更大(big)。

    中國(country)版兩房日益臨近

    在(exist)房地(land)産市場不(No)景氣的(of)背景下，今年3月底，監管部門放松房地(land)産調控政策，将二套房貸的(of)最低首付比例從6成降至4成，并将以(by)前免征營業稅的(of)期限從購房滿5年下調至2年，以(by)拉動房地(land)産市場需求複蘇。

    摩根士丹利華鑫證券宏觀經濟研究主管章俊對《第一(one)财經日報》記者表示：“這(this)并不(No)意外，目前經濟增長的(of)下滑很大(big)程度上(superior)是(yes)受房地(land)産投資的(of)拖累，而房地(land)産投資下滑背後則是(yes)房地(land)産需求在(exist)持續萎縮，放松房地(land)産調控可以(by)被視爲(for)政府應對經濟增長下滑的(of)重要(want)舉措。”

    張其光在(exist)文章中還指出(out)，穩定房地(land)産市場，關鍵是(yes)增加住房消費需求。以(by)住房公積金制度爲(for)基礎，設立政策性住宅金融機構(或可定名爲(for)國(country)家住房銀行)，是(yes)增加住房消費需求的(of)有效措施，應抓緊組織實施。

    分析人(people)士認爲(for)，房地(land)産市場關系多個(indivual)行業，例如化解過剩産能和(and)影子銀行風險，而這(this)需要(want)轉變住房政策取向，從調控供給轉爲(for)培育需求。

    張其光在(exist)文章中建議，加快改革住房公積金制度，将各地(land)住房公積金管理中心整合爲(for)國(country)家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。

    興業證券研究認爲(for)，中國(country)通過“按揭-MBS-國(country)家住房銀行”來(Come)階段性穩定房地(land)産市場的(of)政策組合已經開始浮出(out)水面。由于(At)中國(country)存量房持有結構不(No)均衡、此前對居民按揭貸款支持力度不(No)大(big)，因此未來(Come)幾年内通過上(superior)述模式穩定房地(land)産市場、階段性降低“硬着陸”風險的(of)概率還是(yes)很大(big)的(of)。

    恒業基金投資總監柳宇星告訴《第一(one)财經日報》記者：“成立國(country)家住房銀行，以(by)國(country)家住房銀行爲(for)載體，加之銀行、保險、債券投資基金等作(do)爲(for)重要(want)投資及持有機構的(of)‘按揭-MBS-兩房’的(of)穩定房價并加快存量住宅周轉的(of)方式将越發的(of)成爲(for)一(one)種可行方式，在(exist)短期及中期内通過向中低收入階層提供低息的(of)住房按揭貸款支持，以(by)提高存量住宅的(of)去化與周轉，在(exist)當前房地(land)産市場非理性收縮過快的(of)大(big)環境下穩定房價與房地(land)産市場正常的(of)發展水平。

    民生(born)證券也認爲(for)，“國(country)家住房銀行”概念的(of)提出(out)意味着中國(country)版兩房日益臨近。

    民生(born)證券宏觀政策研究院研究員李奇霖對《第一(one)财經日報》記者稱：“‘國(country)家住房銀行’的(of)模式可能有兩種，一(one)種是(yes)國(country)開行模式，另一(one)種是(yes)美國(country)‘兩房’模式。國(country)開行模式是(yes)指通過發行金融債籌集資金，直接向購房需求者提供資金支持;‘兩房’模式是(yes)指通過購買商業銀行住房抵押貸款并發行RMBS(個(indivual)人(people)住房抵押貸款支持證券)支持個(indivual)人(people)住房市場。目前來(Come)看，‘兩房’模式的(of)概率更高一(one)些。”

    資産證券化基礎資産向個(indivual)人(people)住房抵押貸款拓展是(yes)大(big)趨勢，從國(country)際市場來(Come)看，美國(country)在(exist)資産證券化興起與住宅抵押貸款領域經驗豐富，對我(I)國(country)的(of)資産證券化借鑒意義深遠。

    李奇霖認爲(for)，作(do)爲(for)政策性機構，如何避免政府支持機構的(of)道德風險相比于(At)具體運用(use)模式而言，更需向美國(country)學習，美國(country)“兩房”在(exist)金融危機期間經曆了(Got it)危機而後恢複，期間戰略是(yes)如何調整的(of)也值得關注。

    “中國(country)住房銀行與美國(country)兩房無論是(yes)從設立的(of)初衷與意義，還是(yes)從運營的(of)模式與風控的(of)管理上(superior)都将有本質的(of)差别。中國(country)住房銀行的(of)設立基礎是(yes)對國(country)家住房公積金的(of)改革，設立的(of)目的(of)是(yes)以(by)信貸支持的(of)手段爲(for)中低收入階層解決住房需求問題，運營模式上(superior)除了(Got it)類似美國(country)兩房購買貸款機構的(of)房屋抵押貸款支持證券外，也将直接向購房者提供按揭貸款服務，風控管理模式上(superior)将由國(country)家相關部門垂直管理，并結合稅收等宏觀調控手段以(by)共同穩定房地(land)産市場的(of)正常發展。”柳宇星表示。

    盤活銀行資産

   據本報記者了(Got it)解，在(exist)經濟增速下行趨勢中，國(country)内商業銀行不(No)良貸款壓力巨大(big)，在(exist)盈利性和(and)流動性目标約束下，銀行似乎并不(No)情願降低個(indivual)人(people)住房貸款利率。在(exist)各類貸款中，住房貸款成爲(for)商業銀行貸款期限最長、收益率最低的(of)資産。

    興業證券研究指出(out)，2014年以(by)來(Come)央行大(big)力鼓勵商業銀行投放按揭貸款，但收效甚微的(of)核心原因在(exist)于(At)商業銀行資産負債期限錯配的(of)問題日益嚴重。當銀行負債方從穩定的(of)居民存款轉變爲(for)不(No)穩定(且高息)的(of)同業與理财之後，其降低投放長期限、低利率的(of)按揭貸款是(yes)必然之舉。

   張其光認爲(for)，通過國(country)家住房銀行提供低息貸款，可以(by)解決“貸款難”和(and)“貸款貴”問題，有效提高家庭購房能力，增加住房消費需求。設立國(country)家住房銀行，可以(by)有效解決商業銀行“順周期”操作(do)問題，避免房地(land)産市場大(big)起大(big)落，拓展貨币政策操作(do)空間，爲(for)利率市場化改革創造條件。

    而對于(At)銀行而言，需要(want)一(one)個(indivual)可以(by)轉讓按揭貸款的(of)MBS(住房抵押貸款證券)二級市場，以(by)降低風險、提高房貸意願和(and)能力。同時(hour)，繼去年銀監會推出(out)信貸資産證券化(ABS)備案制之後，今年央行亦通知稱資産證券化業務實行注冊發行，兩大(big)政策利好将有利于(At)推動我(I)國(country)資産證券化業務的(of)全速發展。

    通過資産證券化将銀行貸款出(out)表之後，對國(country)内商業銀行一(one)個(indivual)重要(want)影響就是(yes)盤活資産。李奇霖認爲(for)，銀行出(out)售信貸資産，将未來(Come)現金流轉換成現金，緩解資本補充壓力，同時(hour)使資産端期限短期化，與負債端匹配，緩釋銀行流動性風險，而且還可以(by)爲(for)銀行挪騰出(out)新的(of)信貸資金支持。

    中債資信金融業務部分析師祖欣也對《第一(one)财經日報》記者表示，發行資産證券化産品可以(by)使銀行獲得一(one)種新的(of)融資方式，在(exist)滿足監管要(want)求下通過資産端融資來(Come)開展多元化業務，同時(hour)發行資産證券化産品可以(by)有效緩解銀行的(of)資本充足率和(and)存貸比壓力。

    鑒于(At)我(I)國(country)MBS尚處于(At)起步階段，且房貸規模巨大(big)，國(country)家住房銀行的(of)籌建有望推動MBS進入快速發展階段。

    據民生(born)證券分析指出(out)，一(one)方面，資産證券化本身占我(I)國(country)債券市場規模較低，2014年底資産證券化産品存量占整個(indivual)債券市場規模的(of)比例不(No)到(arrive)1%;另一(one)方面，我(I)國(country)信貸資産證券化基礎資産以(by)企業貸款爲(for)主，2014年其占比高達86%，而個(indivual)人(people)住房抵押貸款僅占3.6%，與美國(country)以(by)MBS爲(for)主的(of)資産證券化市場相比差距也甚遠。

    銀行保險爲(for)MBS主要(want)投資者 收益率仍有顧慮

    多家金融機構預計，MBS主要(want)的(of)投資者爲(for)商業銀行、保險公司、信托公司、農村信用(use)社、企業年金、社保基金等機構。

    中債資信認爲(for)，目前由于(At)市場投資者尚不(No)夠成熟，我(I)國(country)資産證券化産品的(of)主要(want)購買者仍然以(by)銀行等機構投資者爲(for)主。

    對于(At)銀行銀行，除了(Got it)盤活資産外，MBS還能分散風險、增加中間業務收入。除了(Got it)銀行，比較青睐期限較長産品的(of)保險資金、社保基金、企業年金等機構投資者同樣可以(by)成爲(for)重要(want)的(of)投資者，但各種投資方的(of)風險偏好亦有不(No)同。

    以(by)保險資金爲(for)例，對長久期的(of)産品有一(one)定偏好，以(by)匹配負債端的(of)現金流，且保險公司相對較願意投資安全性有保障的(of)優先層級。一(one)位保險資管業内人(people)士對《第一(one)财經日報》記者表示：“從國(country)際經驗來(Come)看，保險機構對于(At)MBS是(yes)有需求的(of)，有産品就不(No)愁有保險公司會持有。但險資會綜合考慮發行利率、期限、流動性等層面的(of)綜合因素。”

    本報記者了(Got it)解到(arrive)，在(exist)目前已經發行的(of)MBS中，銀行持有占比依然較高，銀行互持現象明顯，已發行的(of)MBS産品目前利率在(exist)6%左右。在(exist)業内人(people)士看來(Come)，銀行之間互持導緻風險難以(by)分散，若要(want)分散風險還需做出(out)一(one)些制度上(superior)的(of)安排。

    不(No)過，就保險機構而言，本報記者從多家保險公司了(Got it)解到(arrive)，險資往往将MBS列爲(for)另類投資，在(exist)收益率方面仍有顧慮。從險資目前投資另類投資的(of)收益率水平來(Come)看，MBS産品的(of)收益率與其他(he)另類投資尚有差距。

    以(by)上(superior)市險企來(Come)看，其另類投資占比在(exist)2014年均有較大(big)幅度的(of)提升，截至2014年11月底的(of)數據顯示，在(exist)近8.95萬億元的(of)保險資金運用(use)餘額中，另類投資已超過1.7萬億元，占比19%。

    從行業投資收益率水平來(Come)看，2014年保險資金投資收益率達到(arrive)6.3%，綜合收益率9.2%，比上(superior)年分别提高了(Got it)1.3個(indivual)和(and)5.1個(indivual)百分點，均創5年最好水平，但目前MBS産品仍難以(by)達到(arrive)這(this)一(one)收益水平。

    同時(hour)，上(superior)述保險資管人(people)士還分析稱：“對于(At)持有MBS而言，險資最關心的(of)還是(yes)收益率。而公積金貸款利率過低也是(yes)險資難以(by)對接的(of)原因。”