文/鄒琳華

（中國(country)社會科學院财經戰略研究院研究員）

    過去十年，在(exist)快速城鎮化與工業化浪潮的(of)強力推動下，城鎮住房整體呈現供不(No)應求的(of)态勢，這(this)是(yes)中國(country)樓市發展的(of)曆史大(big)背景。一(one)方面，大(big)量農村人(people)口湧入城市，形成巨大(big)的(of)住房剛性需求。另一(one)方面，工業大(big)發展、經濟起飛所帶來(Come)的(of)國(country)民家庭收入快速增長，必然催生(born)大(big)量改善家庭原有居住條件的(of)訴求。與此相對應的(of)是(yes)，我(I)國(country)原有的(of)城市規模狹小、住房老舊，無法滿足爆發性增長的(of)住房需求。

    與供不(No)應求的(of)中國(country)住房發展背景相适應，過去十年中國(country)住房市場的(of)發展主線就是(yes)多方擴大(big)住房供給，緩解住房總量供求矛盾。解決“有房住”的(of)問題是(yes)它的(of)主要(want)曆史使命。在(exist)這(this)一(one)階段，我(I)國(country)住房發展的(of)成效卓著。大(big)多數城鎮居民家庭都擁有了(Got it)一(one)套以(by)上(superior)商品住房，還有不(No)少家庭擁有多套商品住房。很多進城務工的(of)農民家庭，也在(exist)其流出(out)地(land)縣城或地(land)級市購置了(Got it)一(one)套以(by)上(superior)商品住房。但該階段在(exist)住房大(big)發展的(of)同時(hour)，也産生(born)了(Got it)一(one)些負面效應，如房價飛漲、住房投機盛行及泡沫堆積等，受到(arrive)各方的(of)批評。

    未來(Come)十年，中國(country)樓市發展背景正在(exist)悄然發生(born)深刻的(of)轉變，“結構性過剩與結構性短缺并存”将取代“總量供不(No)應求”成爲(for)未來(Come)十年中國(country)樓市發展的(of)大(big)背景。

    住房“總量供不(No)應求”時(hour)代已經淡出(out)，“結構性過剩”時(hour)代已經到(arrive)來(Come)。城鎮化與工業化作(do)爲(for)過去十年住房市場發展的(of)超級引擎，目前都處于(At)減速狀态。經濟增長進入“新常态”，城市經濟結構正面臨巨大(big)的(of)轉型升級壓力。由于(At)收入增長決定人(people)口流向，經濟減速也意味着城市對人(people)口的(of)吸引力正在(exist)減弱。在(exist)需求總量退燒的(of)同時(hour)，中國(country)城鎮住房卻已經累積了(Got it)巨額的(of)存量，并且仍在(exist)按以(by)往的(of)慣性高速增長。特别是(yes)一(one)些三、四線城市，商品住房積壓現象已經很嚴重。2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經趨于(At)寬松，但住房市場仍然在(exist)主動下調。這(this)表明，住房市場形勢正由總量供不(No)應求進入結構性過剩階段。

    優質住房仍将存在(exist)“結構性短缺”。雖然從量的(of)方面看，中國(country)城鎮商品住房已經出(out)現結構性過剩。但從質的(of)方面看，很大(big)一(one)部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不(No)成套住宅占存量住房的(of)比重很大(big)。随着人(people)們(them)收入的(of)增長和(and)對生(born)活品質要(want)求的(of)進一(one)步提升，對優質住房的(of)需求還将穩步增長，優質住房仍然具有一(one)定的(of)稀缺性。

    “結構性過剩與結構性短缺并存”取代“總量供不(No)應求”，成爲(for)未來(Come)十年中國(country)樓市發展的(of)大(big)背景。“住好房”将取代“有房住”，成爲(for)未來(Come)十年中國(country)住房發展主線。根據一(one)般的(of)消費規律，當總量短缺問題解決後，對高品質的(of)訴求将提升。城鎮居民的(of)住房消費重點，将由擁有商品住房，轉變爲(for)不(No)斷改善現有居住條件。中國(country)城鎮人(people)均住房面積雖然達到(arrive)33平方米以(by)上(superior)，但多數人(people)對自身的(of)住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是(yes)當前城鎮住宅存量的(of)主體，多代人(people)共居一(one)戶現象較爲(for)普遍，居民改善住房條件的(of)期望仍很迫切。擠住在(exist)小房子裏的(of)渴求搬入大(big)房子，多代共居的(of)希望能夠獨立居住以(by)減少家庭摩擦，住公寓的(of)期望擁有别墅，住普通社區的(of)向往住進高檔社區，住在(exist)偏遠郊區的(of)希望能夠就近居住減少通勤時(hour)間，在(exist)城内有房還想要(want)有個(indivual)更接近自然的(of)度假房産，這(this)些都構成了(Got it)潛在(exist)的(of)住房改善需求。

    需要(want)注意的(of)是(yes)，不(No)能将居民改善住房條件的(of)意願，簡單理解爲(for)購買大(big)戶型，将小房子換購成大(big)房子。個(indivual)性化、人(people)性化、智能化、環境友好化及内部空間的(of)改造優化等，都将構成住房實質性改善的(of)内容。居民将小房子換成大(big)房子，有時(hour)意味着離城市中心更加偏遠，且家務勞動成本大(big)大(big)增加。在(exist)家庭小型化的(of)趨勢下，房屋面積增大(big)也不(No)能容納更多的(of)人(people)居住。現代社會，多代同堂隻是(yes)一(one)種理想狀态，實際上(superior)摩擦很大(big)難以(by)和(and)諧共居。以(by)日本經驗看，在(exist)上(superior)世紀九十年代初樓市泡沫破滅以(by)後，戶均住房面積并沒有增加，居民家庭沒有借房價大(big)跌之契機換購大(big)房。人(people)們(them)更傾向于(At)把收入用(use)于(At)住房内部空間利用(use)上(superior)的(of)改造與優化，而不(No)是(yes)以(by)小換大(big)。這(this)表明，日本樓市退燒後，住房消費行爲(for)變得更爲(for)理性。

    未來(Come)十年中國(country)樓市可能面臨的(of)突出(out)問題

    随着住房發展背景由“總量供不(No)應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變，以(by)及住房發展主線由“有房住”向“住好房”轉型，未來(Come)十年中國(country)樓市将面臨以(by)下突出(out)問題：

    一(one)是(yes)住房存量的(of)結構性過剩如何消化及鬼城、空城問題。未來(Come)十年，中國(country)産業結構将面臨深刻轉型，第三産業在(exist)經濟總量中的(of)比重将不(No)斷上(superior)升，而第二産業在(exist)經濟總量中的(of)比重将趨于(At)下降。由于(At)第三産業主要(want)集中于(At)一(one)、二線城市，而第二産業則是(yes)三、四線城市的(of)重要(want)經濟支柱，這(this)種産業結構轉型實際上(superior)指明了(Got it)未來(Come)的(of)城市的(of)人(people)口分布藍圖。未來(Come)三、四線城市人(people)口總體将持續外流，而一(one)、二線城市人(people)口總體将繼續保持流入态勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滞銷問題已經較爲(for)嚴重，而其未來(Come)的(of)人(people)口又呈流出(out)态勢，住房供給結構性過剩問題必将會更加突出(out)。此外，過去十年，各地(land)方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區”等各種題材，遍地(land)開花式地(land)開發建設了(Got it)數量龐大(big)的(of)新城。這(this)些題材新城，有一(one)些隻是(yes)爲(for)了(Got it)配合政績或地(land)産炒作(do)需要(want)，通過虛構的(of)城市發展願景或盲目的(of)樂觀情緒投資建設起來(Come)的(of)，并沒有真實的(of)産業發展作(do)爲(for)支撐。随着房地(land)産熱的(of)退潮，其中有部分必将淪爲(for)鬼城或空城。

    二是(yes)住宅小區物業脫管問題。未來(Come)住宅小區被物業公司主動“抛棄”的(of)現象将會越來(Come)越常見，形成一(one)個(indivual)重要(want)的(of)社會問題。在(exist)過去住房大(big)開發時(hour)代，開發商爲(for)了(Got it)促進樓盤銷售，往往主動掏錢對旗下樓盤的(of)物業管理費用(use)進行補貼，從而營造出(out)高檔明星樓盤的(of)假象。随着大(big)開發時(hour)代淡出(out)曆史，部分開發商退出(out)區域市場不(No)再賣房，也就無需通過補貼原有樓盤物業管理來(Come)促進新樓盤銷售。失去了(Got it)開發商補貼後，小區原有的(of)物業管理将難以(by)維持，随時(hour)面臨被物業脫管的(of)可能。物業脫管的(of)另一(one)個(indivual)重要(want)原因是(yes)，我(I)國(country)的(of)住宅小區規模偏大(big)，五千戶以(by)上(superior)的(of)大(big)樓盤也極爲(for)常見，這(this)就産生(born)了(Got it)一(one)個(indivual)物業費搭便車問題。部分業主以(by)各種理由拒交物業費，從而間接将物業管理成本轉嫁到(arrive)繳費業主的(of)身上(superior)。這(this)将會形成一(one)個(indivual)傳染病效應，使拒繳物業費的(of)業主比例不(No)斷增加。一(one)般來(Come)說，如果拒繳物業費的(of)業主比例增加到(arrive)30%以(by)上(superior)，物業管理公司将很難維持下去，隻能将所管理的(of)小區主動“遺棄”。

    三是(yes)存量住房品質低劣問題。我(I)國(country)存量住房品質低劣有它的(of)客觀原因。我(I)們(them)通過十年左右的(of)時(hour)間蓋了(Got it)别的(of)國(country)家需要(want)幾十年上(superior)百年才能蓋完的(of)房子，難免會對社會形勢的(of)發展估計不(No)足。建房标準提升相對滞後，跟不(No)上(superior)形勢變化，這(this)是(yes)住房品質低劣的(of)客觀原因。住房品質低劣的(of)主觀原因是(yes)，在(exist)以(by)往供不(No)應求的(of)市場态勢下，開發商沒有改進産品品質的(of)動力，商品房隻要(want)能蓋出(out)來(Come)都能高價售出(out)。未來(Come)随着存量房時(hour)代的(of)到(arrive)來(Come)，住房品質低劣問題将受到(arrive)更多的(of)關注。住房品質低劣可體現在(exist)多個(indivual)方面，如缺乏必要(want)電梯設備，無老人(people)兒童便利設施，建築結構未做保溫，外牆窗戶漏雨滲水，無足夠的(of)停車位，戶型結構不(No)合理、配套不(No)全等。住房建築缺乏個(indivual)性也将會是(yes)個(indivual)問題。作(do)爲(for)低成本複制的(of)産物，同一(one)住宅小區往往每幢樓房都長得一(one)模一(one)樣，即便高檔别墅區也不(No)例外。在(exist)住房稀缺時(hour)期，缺乏個(indivual)性或美感不(No)會是(yes)人(people)們(them)關心的(of)重點。但随着住房缺乏時(hour)代的(of)過去，千篇一(one)律的(of)住房外觀不(No)光是(yes)缺乏美感的(of)問題，它還将給人(people)心理上(superior)施加莫名的(of)煩躁感。

    需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變

    展望未來(Come)十年市場形勢，預計将發生(born)兩個(indivual)趨勢性的(of)轉變：

    一(one)是(yes)居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變，住房市場不(No)會出(out)現整體崩盤。盡管存量住房從數量上(superior)已經出(out)現結構性過剩，但是(yes)多數居民家庭對現有居住狀況并不(No)滿足，居民改善住房條件的(of)期望仍很迫切，優質住宅的(of)短缺仍将維持一(one)段時(hour)間。從人(people)口流向看，中國(country)作(do)爲(for)發展極不(No)平衡的(of)大(big)國(country)，人(people)口的(of)城鎮化、大(big)城市化、郊區化、逆城市化等力量是(yes)同時(hour)并進、共同存在(exist)的(of)，不(No)會在(exist)短時(hour)間内出(out)現一(one)邊倒式的(of)需求萎縮态勢。大(big)城市病的(of)集中爆發将使部分富裕家庭對其産生(born)厭惡感，從而激發了(Got it)大(big)城市郊區化的(of)動力。但又有不(No)少人(people)口因大(big)城市的(of)高收入和(and)高水準公共服務等，而被從中小城市吸引過來(Come)，在(exist)一(one)定程度上(superior)将大(big)城市富裕階層家庭郊區化的(of)空缺彌補。在(exist)可以(by)預見的(of)未來(Come)，中國(country)住房市場不(No)會出(out)現斷崖式的(of)需求崩潰，但有可能會出(out)現重大(big)結構性調整。

    二是(yes)供求形勢由“供不(No)應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變，房價結構調整不(No)可避免。由快速城鎮化與國(country)民收入高增長所帶來(Come)的(of)住房總量短缺已經趨于(At)尾聲。多數城市住房出(out)現結構性過剩，房地(land)産市場持續滞銷。一(one)、二線城市将進入存量消化期，房價短期相對穩定。前期的(of)瘋狂上(superior)漲誘發了(Got it)一(one)、二線城市大(big)量新房集中上(superior)市，已經形成階段性高供給态勢。爲(for)消化結高房價與階段性高供給，一(one)、二線城市住房價格将進入盤整期。但從長期看，一(one)、二線城市的(of)住房剛性需求仍可能是(yes)增長的(of)，因而短期盤整主要(want)是(yes)應對階段性供應過剩問題。三四線城市樓市可能頹勢延續，局部鬼城現象凸顯。三、四線城市由于(At)前期突擊造城運動産生(born)的(of)大(big)量住房供給，在(exist)未來(Come)人(people)口外流的(of)條件下，鬼城現象可能擴大(big)。與一(one)、二線城市不(No)同，部分三、四線城市住房剛性需求從長期看是(yes)萎縮的(of)，因而也就存在(exist)住房絕對過剩的(of)可能性。

    放開城鎮居民自建房重構住房開發模式

    在(exist)地(land)方政府、銀行與開發商三位一(one)體共同主導壟斷商品房供給的(of)條件下，住房品質低下價格畸高，不(No)能滿足新形勢下人(people)們(them)日益精細化的(of)住房需求，存量結構性過剩與優質住房短缺同時(hour)并存的(of)矛盾難以(by)緩解。盡管政府已經出(out)台諸多政策以(by)支持居民的(of)改善性住房需求，但可以(by)預見的(of)是(yes)，如果開發模式沒有全面改革，居民住房條件難以(by)得到(arrive)快速改善，更多的(of)是(yes)在(exist)深化住房投機與結構性過剩。具體表現爲(for)：商品房位置越蓋越遠且産品風格簡單重複，既無法上(superior)班也無法正常生(born)活，孩子上(superior)學老人(people)就醫均十分困難，隻能依賴投機者購買；住房消費者在(exist)市場上(superior)處于(At)相對弱勢地(land)位，消費者權益得不(No)到(arrive)有效保護，在(exist)期房預售制的(of)助推下，虛假宣傳、住房品質低劣、銷售欺詐現象普遍存在(exist)，購房者權益普遍被侵犯，但維權極爲(for)困難；住房建築質量低劣維護成本較高，住房規劃設計簡單克隆現象普遍，難以(by)滿足居民家庭追求品質生(born)活需要(want)；物業管理水平較低下，物業與業主的(of)糾紛或沖突多發；綠色、環保、智能等新技術和(and)理念推廣應用(use)較慢等。

    較高的(of)居民住房條件是(yes)中國(country)夢不(No)可或缺的(of)部分，但三位一(one)體的(of)商品房開發模式更适合于(At)大(big)開發時(hour)代，而難以(by)滿足居民日益增長的(of)住房品質需求。不(No)改變住房開發模式而依賴單純的(of)政策刺激，不(No)能有效激發居民改善性住房需求，而隻會使商品房非理性投機與結構性過剩更加嚴重。政策重點應及時(hour)順應市場形勢的(of)轉變，以(by)放開城鎮居民自建房爲(for)契機，重構住房開發模式。不(No)斷提高居民住房品質，形成新的(of)經濟增長點。

    在(exist)科學規劃的(of)基礎上(superior)，全面放開城鎮居民購買國(country)有土地(land)使用(use)權自建住房，将進一(one)步完善住房供應體系，有效激發居民改善住房的(of)願望，促進經濟增長。農村居民可以(by)在(exist)宅基地(land)上(superior)低成本地(land)自建住房，但城鎮居民卻隻能高價向開發商購買質量低劣風格雷同的(of)商品住房，這(this)必然抑制城鎮居民住房改善需求的(of)釋放。當前雖然中央政府沒有明文規定禁止城鎮居民購地(land)自建房，但絕大(big)多數城市政府都禁止了(Got it)城鎮自建房，或給自建房設置了(Got it)極高的(of)制度障礙，使其無法付諸實踐。主要(want)包括：通過地(land)方法規直接禁止居民自建房；提高拿地(land)門檻使個(indivual)人(people)無法拿地(land)建房；建房報批辦證手續極其繁雜，使個(indivual)人(people)無法完成；地(land)方政府規劃法規對個(indivual)人(people)自建房進行限制等。

    全面放開城鎮自建房，一(one)是(yes)需要(want)從中央層面出(out)台相對法規，對個(indivual)人(people)自建房的(of)權利進行全面保護，廢除地(land)方政府對個(indivual)人(people)自建房設置的(of)種種政策限制；二是(yes)降低拿地(land)門檻，劃小地(land)塊出(out)讓；三是(yes)全面改革規劃制度，建立與個(indivual)人(people)購地(land)自建房相适應的(of)城鎮規劃體系；四是(yes)廢除房屋建設的(of)面積套型限制；五是(yes)簡化繁雜的(of)報建審批、辦證手續，清理昂貴的(of)報建與辦土地(land)證、房産證費用(use)；六是(yes)探索與代建、合作(do)建房、自建住房相适應的(of)住房融資模式，爲(for)代建、合作(do)建房、自建住房低成本信貸支持；七是(yes)禁止以(by)公共利益的(of)名義強拆城鎮居民住房用(use)以(by)開發商品住房。

    短期政策走勢及其影響

    随着住房市場結構性過剩形勢的(of)不(No)斷明朗，調控政策出(out)現由抑制住房消費到(arrive)支持住房消費的(of)方向性轉折。

    一(one)是(yes)限購政策相繼退出(out)。自2011年以(by)來(Come)相繼實行限購的(of)46個(indivual)城市中，除了(Got it)北京、上(superior)海、廣州、深圳四個(indivual)一(one)線城市及三亞尚在(exist)堅守外，其他(he)于(At)2014年均已經取消或松綁了(Got it)限購政策。

    二是(yes)針對住房改善及投機的(of)信貸限制獲顯著放寬。2014年9月29日，人(people)民銀行與銀監會聯合發布通知，對于(At)已經結清購房貸款的(of)家庭再購買二套普通商品住房，執行首套房貸款政策；對于(At)已結清購房貸款的(of)家庭再購買三套及以(by)上(superior)住房，取消貸款的(of)行政限制，由金融機構自主确定首付款比例和(and)貸款利率水平。時(hour)隔半年， 2015年3月30日二套房信貸再獲松綁。央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對購房貸款尚未結清的(of)居民家庭購二套房，最低首付款比例調整爲(for)不(No)低于(At)40%。

    三是(yes)調減二手住房交易稅費，降低住房投機成本。财政部、國(country)家稅務總局聯合發布消息，從2015年3月31日起調整個(indivual)人(people)住房轉讓營業稅政策，其中個(indivual)人(people)轉賣已購普通住房，免征營業稅的(of)期限由目前的(of)購房超過5年（含5年）下調爲(for)超過2年（含2年）。

    如果樓市繼續下滑，未來(Come)中央和(and)地(land)方政府有望推出(out)的(of)救市政策包括：全面取消包括一(one)線城市在(exist)内的(of)住房限購政策；進一(one)步放寬二套及以(by)上(superior)住房的(of)按揭貸款條件，降低按揭貸款利率；進一(one)步降低住房交易稅費包括營業稅、契稅、個(indivual)人(people)所得稅等；政府收購過剩的(of)商品住房用(use)作(do)保障房之用(use)；加大(big)舊城區及棚戶區改造力度以(by)擴張需求、減少供給等。

    限購限貸及存量房交易稅費政策的(of)及時(hour)調整，一(one)方面有利于(At)提振開發商信心，激發部分投機及改善性購房需求。但同時(hour)也将使公衆對經濟增速快速下滑、房地(land)産市場過剩的(of)猜疑得到(arrive)确認，從而助長了(Got it)對房價進一(one)步下跌的(of)預期和(and)觀望情緒。總體而言，密集救市政策的(of)推出(out)對于(At)扭轉住房市場一(one)邊倒式的(of)看空預期，從而緩解局部市場恐慌、避免部分城市房價硬着陸有積極的(of)作(do)用(use)，可以(by)有效防止住房過剩城市樓市短期大(big)起大(big)落。這(this)些政策在(exist)宏觀政策刺激下，部分大(big)城市住房成交量出(out)現階段性放大(big)，房價已經出(out)現小幅上(superior)調。

    在(exist)住房價格過高投資收益過低、住房供給結構性過剩的(of)大(big)環境下，即便政府強力刺激，短期内大(big)多數城市房地(land)産市場也難以(by)重振雄風。但對于(At)少數特大(big)城市，宏觀刺激政策對房價上(superior)漲仍然具有相當的(of)正向助力，需要(want)未雨綢缪加以(by)警惕。

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