調控加碼下三四線樓市隐憂：杠杆率大(big)幅提升

今年春節以(by)來(Come)，已有約15個(indivual)一(one)二線城市、14個(indivual)三四線城市出(out)台樓市調控措施，熱點三四線城市不(No)可避免地(land)加入限購行列中。

“一(one)季度從數據上(superior)來(Come)看是(yes)很好的(of)。” 4月6日，克而瑞研究中心舉辦的(of)第20屆地(land)産金融形勢發布會上(superior)，易居（中國(country)）企業集團CEO丁祖昱表示，“實際很多三四線城市的(of)銷售增速遠高于(At)25%。”

不(No)過在(exist)碧桂園營銷中心總經理梁曉姗看來(Come)，“政策發酵需要(want)時(hour)間，真正顯現力量的(of)時(hour)候可能會在(exist)第二季度。”

克而瑞研究中心統計顯示，今年前兩月房地(land)産開發投資增速達到(arrive)8.9%，爲(for)最近三年最高，銷售面積同比也上(superior)升了(Got it)25%。

然而，對于(At)此輪三四線城市的(of)繁榮，興業證券房地(land)産首席分析師閻常銘表示，大(big)周期沒有變，三四線中期繁榮确定，但之後将是(yes)一(one)個(indivual)相對平穩的(of)狀态。

據興業證券統計，中國(country)房地(land)産資産的(of)總市值接近三百萬億，而居民儲蓄是(yes)五十萬億左右，儲蓄并非正态分布。閻常銘指出(out)，杠杆在(exist)三四線城市的(of)作(do)用(use)非常重要(want)。據其透露，一(one)二月份全國(country)新房銷售額在(exist)10800億左右，一(one)二月份居民中長期貸款增長10080億左右（杠杆端沒有考慮公積金，成交端沒有考慮二手房）。

縱向比較可發現，過去幾年杠杆率在(exist)50%-70%，今年到(arrive)了(Got it)80%。“這(this)表明今年杠杆用(use)得非常多。今年一(one)二線城市成交面積同比增長了(Got it)25%，但是(yes)統計的(of)三十個(indivual)核心城市成交面積負增長4%，所以(by)杠杆跑到(arrive)哪裏去了(Got it)？到(arrive)三四線城市去了(Got it)。”

“錢在(exist)買房”

近期有分析師梳理了(Got it)所有商業銀行高管在(exist)去年中期業績會上(superior)的(of)發言，得出(out)政府調控的(of)路徑：第一(one)步是(yes)降息；第二步分兩次降低首付比例，一(one)次是(yes)2015年9月之後，一(one)次是(yes)2016年2月份，在(exist)此環境下三四線城市的(of)房價同比數據也開始變好；第三逆向引導按揭利率；此後通過限購，把資産擠向三四線；再就是(yes)貨币化安置。

年初以(by)來(Come)，面對環一(one)線熱點城市需求外溢帶來(Come)的(of)三四線市場繁榮，不(No)少房企早已經籌謀搶位。事實上(superior)，自去年7月三部委聯合發布到(arrive)2020年要(want)建設一(one)千個(indivual)小鎮的(of)目标之後，不(No)少開發商早已湧進熱點城市群小鎮建設和(and)産業新城的(of)發展大(big)軍當中。

“這(this)一(one)輪開發商進入三四線，不(No)少都是(yes)選擇城市中心，且規模适中的(of)土地(land)，這(this)是(yes)比較正确的(of)戰略。”LBN董事總經理杜勁松表示。

閻常銘指出(out)，此輪市場資産重新配置中，三四線城市的(of)機會有可能對于(At)房企來(Come)說非常重要(want)。“這(this)一(one)波中國(country)房地(land)産的(of)徹底繁榮，包括三四線的(of)向好都是(yes)由加杠杆而來(Come)，這(this)是(yes)每個(indivual)國(country)家在(exist)利率市場化、金融自由化過程中必然的(of)命。”

閻常銘研究發現，全球所有國(country)家的(of)商業銀行在(exist)利率市場化和(and)金融自由化之後隻能被動大(big)幅度增加按揭貸款占總貸款的(of)比例，在(exist)資産配置上(superior)大(big)幅度向按揭貸款傾斜。否則嚴重者或許會産生(born)如美國(country)八十年代時(hour)整個(indivual)銀行業的(of)危機。

因此他(he)認爲(for)，銀行資産配置帶來(Come)房地(land)産大(big)牛市，是(yes)“錢在(exist)買房，不(No)是(yes)人(people)在(exist)買房”。

三四線中期繁榮

閻常銘指出(out)，回顧過去，2011年、2012年商業銀行對于(At)按揭的(of)态度，以(by)及當時(hour)對核心城市房産價格的(of)影響，杠杆是(yes)非常重要(want)的(of)。

業内一(one)個(indivual)共識是(yes)，去庫存不(No)是(yes)短期内可以(by)完成。閻常銘認爲(for)，國(country)家金融市場 化、利率自由化過程中，就是(yes)房地(land)産向上(superior)大(big)周期。具體到(arrive)個(indivual)體感受上(superior)，則會認爲(for)房地(land)産優于(At)其他(he)資産。因此對于(At)個(indivual)人(people)而言，銀行如果給按揭，就會影響資源配置。

但閻常銘同時(hour)指出(out)，當前國(country)内三四線城市的(of)繁榮是(yes)逆市場化的(of)表現。“三四線如果不(No)去庫存，房地(land)産價格沒有止跌的(of)話，後果非常嚴重。”

有券商做過三四線城市調研，顯示“用(use)按揭支付去庫存”是(yes)一(one)個(indivual)普遍現象，很多按揭利率優惠幅度比數據統計還要(want)大(big)。

“如果沒有貨币寬松，也無法帶來(Come)全國(country)資産的(of)平均配置。比如，2011年溫州是(yes)所有縣級市裏商業銀行系統最安全的(of)城市，商業銀行不(No)良比率僅0.37%。但是(yes)房價連續下跌了(Got it)43個(indivual)月，而2014年按揭違約案例中，更多是(yes)以(by)房地(land)産作(do)爲(for)抵押的(of)其他(he)貸款大(big)量違約。在(exist)此環境下銀行把房屋作(do)爲(for)抵押物收回，但房屋價格處于(At)下行通道中，實則無法變現。”上(superior)述人(people)士指出(out)。

閻常銘直指，三四線城市的(of)繁榮屬中期繁榮，此輪三四線城市樓市行情由加杠杆而來(Come)，如果讓房價加速上(superior)行，達到(arrive)一(one)個(indivual)高位，銀行資産配置無法形成正向循環，會非常危險。

他(he)同時(hour)稱，當前三四線城市限購的(of)同時(hour)，對這(this)些城市的(of)土地(land)供應也要(want)相對緊縮，防止出(out)現供給嚴重大(big)于(At)需求的(of)局面。（轉自網絡）