傳言日久的(of)房地(land)産行業營業稅改增值稅即将變成現實。操作(do)的(of)好，房企稅率會下降，操作(do)不(No)好，稅率則可能上(superior)升5% 乃至更多。一(one)升一(one)降，市場洗牌，“營改增”或将成爲(for)一(one)些房企衰敗的(of)開始。誰能勝出(out)？如何勝出(out)？請看下文。

    随着2014年年底的(of)臨近，傳言日久的(of)房地(land)産行業營業稅改增值稅正逐漸變成現實。

    日前，北京營改增小組成員、GTS(高頓稅務峰會)稅務專家陳志堅接受《第一(one)财經日報》采訪時(hour)說：建築業和(and)房地(land)産業“營改增”實施時(hour)間最早是(yes)2015年1月1日。此外還有2015年3月底或2015年年底爲(for)最後期限的(of)說法。

    不(No)管哪個(indivual)說法爲(for)真，地(land)産企業從現在(exist)起不(No)專門爲(for)“營改增”做些大(big)的(of)調整，就真的(of)來(Come)不(No)及了(Got it)。在(exist)房地(land)産進入白銀時(hour)代，利潤日漸微薄的(of)今天，一(one)旦操作(do)不(No)好，“營改增”可能導緻某些企業的(of)稅負增加5%乃至更高，某些企業可能将死于(At)這(this)5% 。而如果操作(do)得好，稅負還有可能下降。

一(one)升一(one)降，原有的(of)競争局面就被打破，“營改增”成爲(for)企業命運的(of)分水嶺乃至生(born)死線。這(this)次比拼的(of)，是(yes)企業的(of)管理水平、控制能力以(by)及合作(do)夥伴的(of)規模和(and)素質……

一(one)、“營改增”是(yes)減稅？看上(superior)去很美！

    要(want)搞清楚“營改增”可能帶來(Come)的(of)影響，有必要(want)讨論下增值稅和(and)營業稅的(of)本質。

    增值稅是(yes)對銷售或者進口貨物、提供加工、修理修配勞務貨物以(by)及提供應稅服務的(of)單位和(and)個(indivual)人(people)就其實現的(of)增值額征收的(of)一(one)個(indivual)稅種。

    也就是(yes)說增值稅隻對各個(indivual)流通環節中新增的(of)價值征收。

    在(exist)具體操作(do)中，在(exist)本環節征收時(hour)，允許“扣除”上(superior)一(one)環節的(of)已征稅款。從本意上(superior)說，這(this)可以(by)解決重複征稅的(of)問題。在(exist)實際操作(do)中，這(this)種“扣除”是(yes)通過專用(use)發票抵扣的(of)形式來(Come)實現的(of)，憑從賣家取得的(of)代表上(superior)一(one)環節征稅額的(of)增值稅專用(use)發票，抵扣本單位應繳納的(of)增值稅款。

    而營業稅的(of)繳納則是(yes)“納稅人(people)提供應稅勞務、轉讓無形資産或者銷售不(No)動産，按照營業額和(and)規定的(of)稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=營業額×稅率……納稅人(people)的(of)營業額爲(for)納稅人(people)提供應稅勞務、轉讓無形資産或者銷售不(No)動産收取的(of)全部價款和(and)價外費用(use)。”

    也就是(yes)說，營業稅是(yes)以(by)全部營業額爲(for)征收基數的(of)，不(No)存在(exist)“扣除”上(superior)一(one)環節費用(use)的(of)問題。

“營改增”後，到(arrive)底會對房地(land)産企業有什麽影響？

    之前房地(land)産業營業稅是(yes)5%、建築業營業稅是(yes)3%。營改增之後，這(this)兩個(indivual)行業的(of)增值稅可能均爲(for)11%。

    從絕對數字來(Come)看，稅率上(superior)升了(Got it)，但專家并不(No)認爲(for)征稅額一(one)定會增加。财政部财科所副所長劉尚希在(exist)接受《經濟參考報》采訪時(hour)曾說“11%的(of)增值稅稅率表面看比較高，但這(this)是(yes)可以(by)抵扣進項稅的(of)，而5%的(of)營業稅則是(yes)對全值繳稅。在(exist)不(No)清楚具體的(of)抵扣範圍之前，沒辦法判斷稅負上(superior)升還是(yes)下降。”

    來(Come)自《中國(country)稅務報》，作(do)者爲(for)張璇的(of)文章這(this)樣計算：以(by)房價爲(for)100萬元、物料成本40萬元來(Come)算，原先按5%繳納營業稅5萬元，增值稅40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），合計約10.81萬元；“營改增”後，如果房地(land)産業的(of)增值稅稅率定爲(for)11%，則銷項稅額爲(for)100/（1+11%）*11%=9.9（萬元），進項稅額爲(for)40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），相抵後交稅4.09萬元。“很明顯是(yes)有了(Got it)較大(big)的(of)降稅比例”。

    但是(yes)現實中，許多房地(land)産企業卻認定自己的(of)稅負會增加。上(superior)述來(Come)自《中國(country)稅務報》的(of)文章也指出(out)“物料成本越低，或拿不(No)到(arrive)增稅發票，那稅負率就會大(big)爲(for)上(superior)升，以(by)物料成本占總成本10%爲(for)例，增值稅的(of)稅負率可達到(arrive)8.9%，遠超過原先隻有6.5%兩稅合計的(of)稅負比例。”

    理論和(and)現實之間爲(for)什麽會有如此巨大(big)的(of)差距？房企在(exist)這(this)次巨變中面對着怎樣的(of)挑戰呢？

二、房地(land)産企業所面臨的(of)5大(big)挑戰

    第一(one)大(big)挑戰：政策過渡階段可能遭遇重大(big)損失

    安永稅務部合夥人(people)李雁在(exist)接受《第一(one)财經日報》采訪時(hour)稱：“比如，一(one)個(indivual)房地(land)産項目完工了(Got it)，但銷售還沒結束，若突然實行‘營改增’，稅率從5%增加到(arrive)11%。企業基本完工了(Got it)，基本上(superior)也沒有進項稅抵扣了(Got it)，而且它的(of)銷售合同都出(out)來(Come)了(Got it)，價格也不(No)能改，那這(this)對企業影響大(big)了(Got it)。”

    安永會計師事務所間接稅合夥人(people)梁因樂接受《經濟參考報》采訪時(hour)稱：“一(one)些企業在(exist)營改增之前購進房地(land)産、營改增之後賣出(out)，如果沒有特别的(of)過渡政策……對企業的(of)影響會很大(big)。”

    有專家在(exist)媒體上(superior)表示，爲(for)了(Got it)解決這(this)些問題，可能需要(want)出(out)台過渡政策。

    第二大(big)挑戰：建築企業實際稅負增加，并最終轉移給開發商

    济南建築業協會副會長李士俊接受《财經國(country)家周刊》采訪時(hour)說：“如果實行11%的(of)增值稅稅率，沒有一(one)家（建築）企業可以(by)減負，所有的(of)企業都将大(big)幅增加稅負。” “建築企業實行營改增千難萬難，最難辦的(of)是(yes)無法獲取增值稅專用(use)發票”。以(by)湖北省一(one)家特級建築總承包企業爲(for)例，其2012年已繳營業稅約爲(for)4億元。營改增後，理論上(superior)可以(by)減稅近1.7億元，但由于(At)不(No)少支出(out)無法實行進項稅扣除，如水泥、石沙等原料難以(by)取得增值稅發票，也就沒法計入進項抵扣。算下來(Come)，這(this)家企業實際上(superior)繳納的(of)增值稅将達到(arrive)7.6億元，幾近翻倍。

    業内人(people)士認爲(for)，建築企業稅負增加後，隻能将其轉移給開發商。而對于(At)自己有建築部門或下屬建築企業的(of)房企來(Come)說，更是(yes)直接受損。

    第三大(big)挑戰：材料、勞務費等無法獲得增值稅發票或發票抵扣有限，增加稅負

    增值稅的(of)核心是(yes)要(want)拿到(arrive)“上(superior)家”的(of)發票進行抵扣，但現實操作(do)中許多問題根本無法處理。

    《中國(country)稅務報》曾經對建築企業可能遇到(arrive)的(of)問題做過總結，而相關問題對于(At)房企或建築企業而言普遍存在(exist)：

    1、材料供應商及材料種類“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上(superior)由個(indivual)體戶、雜貨店、小規模納稅人(people)供應，沒有發票或者取得的(of)發票不(No)是(yes)增值稅專用(use)發票。

    2、《财政部、國(country)家稅務總局關于(At)部分貨物适用(use)增值稅低稅率和(and)簡易辦法征收增值稅政策的(of)通知》（财稅〔2009〕9号）規定，一(one)般納稅人(people)銷售自産的(of)下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：①建築用(use)和(and)生(born)産建築材料所用(use)的(of)砂、土、石料；②以(by)自己采掘的(of)砂、土、石料或其他(he)礦物連續生(born)産的(of)磚、瓦、石灰（不(No)含黏土實心磚、瓦）；③自來(Come)水；④商品混凝土（僅限于(At)以(by)水泥爲(for)原料生(born)産的(of)水泥混凝土）。以(by)上(superior)所列貨物都是(yes)工程項目的(of)主要(want)材料，在(exist)工程造價中所占比重較大(big)。假設企業購入以(by)上(superior)材料都能取得正規增值稅發票，可抵扣的(of)進項稅率爲(for)6%，而建築業增值稅銷項稅率爲(for)11%，企業購入的(of)以(by)上(superior)材料必将增加5%的(of)納稅成本，從而加大(big)企業實際稅負，擠占利潤空間。

    3、建築勞務費增加稅負。建築工程人(people)工費占工程總造價的(of)20%～30%，而勞務用(use)工主要(want)來(Come)源于(At)建築勞務公司及零散的(of)農民工。建築勞務公司爲(for)企業提供專業的(of)建築勞務，取得勞務收入按11%計征增值稅銷項稅，卻沒有進項稅額可抵扣，與原3%營業稅率相比，增加了(Got it)8%的(of)稅負。勞務公司作(do)爲(for)微利企業，承受不(No)了(Got it)這(this)麽重的(of)稅負，勞務企業很可能将增加的(of)稅負成本都轉嫁給總承包企業，人(people)工費将會進一(one)步提升。另外，農民工提供零星勞務産生(born)的(of)人(people)工費，也沒有增值稅發票，勢必加大(big)企業人(people)工費的(of)稅負。

    第四大(big)挑戰：聯營合作(do)項目風險加大(big)

    《中國(country)稅務報》報道認爲(for)：目前，聯營合作(do)項目普遍存在(exist)，聯營合作(do)方大(big)部分不(No)是(yes)合法的(of)正規企業，且部分合作(do)方是(yes)自然人(people)，沒有健全的(of)會計核算體系，工程成本核算形同虛設，采購的(of)材料、分包工程、租賃的(of)機械設備和(and)設施料基本沒有正式的(of)稅務發票，也沒有索取發票的(of)意識。在(exist)營業稅下，以(by)工程總造價爲(for)計稅依據計征營業稅，與成本費用(use)關系不(No)大(big)。但在(exist)增值稅下，銷項稅額是(yes)不(No)含稅工程造價乘以(by)增值稅率計算，進項稅額是(yes)材料采購、設備租賃、工程分包等環節取得的(of)增值稅專用(use)發票上(superior)注明的(of)增值稅額，進項稅額産生(born)于(At)成本費用(use)支出(out)環節，增值稅與工程造價、成本費用(use)密不(No)可分。如果聯營合作(do)項目在(exist)采購、租賃、分包等環節不(No)能取得足夠的(of)增值稅專用(use)發票，那麽增值稅進項稅額就很小，可抵扣的(of)稅款較少，繳納的(of)稅款較多，工程實際稅負有可能達到(arrive)6%～11%，超過總包方的(of)管理費率，甚至超過項目的(of)利潤率。

    第五大(big)挑戰：即使有發票，在(exist)規定時(hour)間内收集齊全難度也很大(big)

    許多企業的(of)項目遍布全國(country)，材料管理部門也不(No)止一(one)個(indivual)，每一(one)筆采購業務都必須獲得增值稅發票，對于(At)之前沒有相關制度和(and)工作(do)經驗的(of)财務人(people)員來(Come)說，做好并不(No)容易。并且按現行制度規定，進項稅額要(want)在(exist)180天内認證完畢。這(this)個(indivual)時(hour)間限制也是(yes)一(one)種巨大(big)的(of)挑戰。

三、9大(big)絕招拯救地(land)産企業

    當然，“營改增”也是(yes)有利好的(of)，中房信分析師薛建雄接受《證券日報》采訪時(hour)曾表示，“營改增”後，利潤高的(of)房企就會多交稅，而利潤低的(of)中小型房企可以(by)少交稅。對于(At)以(by)中低利潤率項目爲(for)主的(of)房企，其實是(yes)利好。而一(one)般房地(land)産項目來(Come)自于(At)工程建設、購入材料等的(of)進項稅額多，而銷項稅額在(exist)開發早期很少，也就是(yes)說，地(land)産項目在(exist)未大(big)規模銷售之前幾乎是(yes)“不(No)繳稅”，稅收對企業流動資金的(of)占用(use)自然就會比原來(Come)少。

    隻是(yes)問題在(exist)于(At)，利潤低的(of)中小型房企往往管理也并不(No)規範，合作(do)夥伴規模也小，在(exist)取得增值稅發票方面困難重重。

    實行“營改增”，對建築企業來(Come)說，既是(yes)挑戰也是(yes)機遇，能否取得合法、足額的(of)進項稅抵扣發票是(yes)實現企業節稅目的(of)關鍵，綜合研究者關于(At)北新路橋公司的(of)報告、以(by)及《中國(country)稅務報》的(of)相關建議，房企面對“營改增”的(of)求生(born)絕招有以(by)下9式：

    1、和(and)具備正規資質的(of)企業合作(do)。

    要(want)盡可能取得可抵扣的(of)增票，這(this)就要(want)求房企和(and)正規的(of)供應商和(and)建築企業合作(do)。未來(Come)合作(do)商是(yes)否具有增值稅納稅人(people)資格，其相應的(of)扣減稅率是(yes)多少，将成爲(for)合作(do)前考察的(of)重點。

    2、增加面對企業客戶的(of)銷售，增加商業地(land)方投資。

    因爲(for)下遊企業在(exist)購房後也獲得了(Got it)可抵扣的(of)增值稅發票，所以(by)營改增可能更有利于(At)商業地(land)産的(of)開發。

    3、提高精裝修房銷售比例。

    增加對精裝修房的(of)銷售有利于(At)取得更多的(of)固定資産和(and)物料的(of)增值稅發票予以(by)抵扣，就比例而言降低了(Got it)企業稅負，增加盈利空間。

    4、提升企業内控水平。

    杜絕在(exist)原材料采購環節和(and)接受勞務過程中不(No)要(want)發票的(of)現象；加強工程決算的(of)管理，及時(hour)與施工企業進行工程決算，及時(hour)取得發票，不(No)應拖延；提高會計核算質量，做到(arrive)筆筆賬目有合法的(of)原始依據，堅決做到(arrive)沒有發票不(No)得抵扣，提高會計核算的(of)及時(hour)性，達到(arrive)項目竣工驗收,會計核算結束。

    5、做好增值稅發票的(of)收集和(and)申報工作(do)的(of)時(hour)間控制

    增值稅的(of)納稅期限規定爲(for)1日、3日、5日、10日、15日、1個(indivual)月或1個(indivual)季度（小規模納稅人(people)），企業要(want)在(exist)稅務機關規定的(of)納稅申報期限内，做好進項稅和(and)銷項稅的(of)會計核算和(and)抵扣工作(do)。企業機構所在(exist)地(land)要(want)及時(hour)将所有在(exist)異地(land)項目當期發生(born)的(of)增值稅稅票的(of)原件收集齊全，在(exist)申報當期增值稅時(hour)一(one)并提交稅務機關申請抵扣。

    6、項目對外經營做好核算

    對于(At)項目在(exist)自用(use)同時(hour)兼營對外加工、修理修配及梁場、闆場、攪拌站銷售的(of)，應做好增值稅的(of)銷項稅和(and)進項稅的(of)核算工作(do)。

    7、合同要(want)對增值稅發票有專門約定

    營改增後，企業在(exist)分包合同、材料采購合同等合同中應明确約定由對方承擔等額、合法、有效的(of)增值稅發票。同時(hour)還要(want)約定在(exist)對方提供相應的(of)請款申請、購銷憑證、增值稅發票後再行付款。

    8、所有對外交易合同要(want)全部以(by)企業名稱對外簽訂

    現在(exist)許多項目自行采購部分物資和(and)小型設備并自行租賃機械等，基本上(superior)都是(yes)以(by)企業設立的(of)項目部或指揮部名義與供貨方或租賃方簽訂的(of)合同，企業應當規範相關合同，所有對外交易合同要(want)全部以(by)企業名稱對外進行簽訂，取得的(of)增值稅發票名稱必須與企業全稱一(one)緻。

    9、加強對承包人(people)和(and)分公司的(of)管理

    内部承包和(and)分公司經營有利于(At)企業業務拓展，但是(yes)也給企業帶來(Come)了(Got it)諸多管理問題。營改增後，很多承包人(people)和(and)分公司尚不(No)清楚，還一(one)味地(land)以(by)爲(for)隻要(want)能夠提供相應的(of)工程款發票便可，這(this)勢必會導緻最終結算時(hour)發生(born)糾紛。施工企業應當對承包人(people)和(and)分公司進行培訓，要(want)求其注意收取并保存相應的(of)增值稅專用(use)發票。 

    增值稅最終的(of)承擔者，按照設立初衷，是(yes)“附加在(exist)價格以(by)外自動向消費環節轉嫁，最終由消費者承擔”。但在(exist)房價高企，消費者對價格極度敏感的(of)今天，一(one)味轉嫁可能不(No)是(yes)出(out)路，加強企業内部控制，提高性價比才是(yes)出(out)路。

    操作(do)特别規範、管控能力特别強、合作(do)夥伴有規模有資質的(of)企業将能在(exist)這(this)個(indivual)過程中降低稅率從而降低成本，脫穎而出(out)。不(No)具備相關條件的(of)企業稅負則可能增加。“營改增”或許将成爲(for)房企的(of)一(one)道分水嶺乃至生(born)死線。

    作(do)者：王恒嘉       來(Come)源：明源地(land)産研究院。