巨無霸房企“國(country)家隊”要(want)來(Come)了(Got it)，房價會漲嗎？

   如果說2015年高調搶險A股的(of)資本“國(country)家隊”掀起過“滔天巨浪”，那麽2016年蟄伏于(At)各地(land)樓市的(of)房企“國(country)家隊”更像是(yes)洶湧的(of)暗潮。

　　但凡現身過2016年土拍現場的(of)地(land)産人(people)，無一(one)不(No)對央企、國(country)企頻頻“收割”地(land)王的(of)淩厲手段心有餘悸，“多貴都敢拿”的(of)狠辣做派讓民資一(one)再淪爲(for)陪襯。在(exist)以(by)2015年業績排座次的(of)房地(land)産百強企業榜單中，央企僅占7席，随着2016年将全國(country)多處地(land)王收入囊中，在(exist)中國(country)指數研究院統計的(of)2016年131家銷售額達百億的(of)房企名單中，央企占據19席。

　　房企“國(country)家隊”在(exist)土地(land)市場上(superior)的(of)表現難免招緻非議，2016年下半年，地(land)價果然成爲(for)房價暴漲的(of)重要(want)動能，有媒體報道稱，國(country)資監管部門在(exist)2016年6月“約談”了(Got it)相關央企國(country)企。

　　除去在(exist)土地(land)市場上(superior)引人(people)注目的(of)表現，2016年，21家被國(country)務院國(country)資委允許從事房地(land)産主業的(of)央企中，至少有10家已經啓動内外部重組和(and)并購計劃，其中，中航工業、中國(country)交建、中糧集團等“中字頭”大(big)象起舞開唱主角，保利地(land)産、山東魯能也紛紛随和(and)。另外，A股136家上(superior)市房企中，有近30家發起重大(big)重組，其中不(No)乏央企的(of)身影。

　　耐人(people)尋味的(of)是(yes)，這(this)并不(No)隻是(yes)房企“國(country)家隊”自身的(of)一(one)次洗牌，伴随央企“做大(big)做強”的(of)決策要(want)求，可以(by)想象不(No)久的(of)将來(Come)，無論通過内部資源重組，或是(yes)收購，都将催生(born)一(one)批巨無霸房企。

　　在(exist)當下重啓房地(land)産調控的(of)敏感時(hour)點，2016年一(one)個(indivual)個(indivual)“合縱連橫”的(of)案例又預示着房企“國(country)家隊”怎樣的(of)未來(Come)？

　　透析房企“國(country)家隊”重組“縱橫術”

　　“縱向”收購現閃電速度

　　回顧近兩年，房企“國(country)家隊”在(exist)股權層面的(of)動作(do)進入了(Got it)“預産期”。記者梳理發現，目前中建股份将地(land)産資産注入中海地(land)産、招商系重組都已經順利“分娩”，中交系、中糧系等地(land)産重組話題也“胎動”不(No)止，到(arrive)了(Got it)2016年，地(land)産重組項目“臨盆”的(of)消息更是(yes)不(No)斷。

　　“房企‘國(country)家隊’的(of)重組常見兩種形式，一(one)是(yes)‘縱向’并購，大(big)企業爲(for)了(Got it)追求規模效應，尋求優質資源進行收購兼并；二是(yes)房企内部資源的(of)‘橫向’整合，比如一(one)個(indivual)集團旗下有兩塊地(land)産業務，通過架構上(superior)的(of)整合來(Come)降低内耗，提高經營效率。”上(superior)海善法律師事務所主攻房地(land)産事務的(of)律師秦裕斌分析說。

　　身處“第一(one)梯隊”的(of)保利地(land)産按“成熟一(one)批交易一(one)批”的(of)原則收購中航地(land)産就是(yes)2016年縱向并購中的(of)典型案例。2016年12月央企房企中的(of)佼佼者保利地(land)産順利接手了(Got it)中航地(land)産的(of)9個(indivual)資産包。

　　在(exist)“縱向”的(of)并購熱潮中，2016年房地(land)産業最大(big)一(one)起央企整合案也體現出(out)果斷的(of)執行力。這(this)場對價高達310億元、涉及總資産超過千億的(of)整合，主角是(yes)中海地(land)産和(and)中信地(land)産，2016年3月中海地(land)産宣布将以(by)發行新股及轉讓物業資産的(of)組合形式收購中信股份重組後通過中信房地(land)産及中信泰富擁有的(of)國(country)内住宅地(land)産項目資産，整個(indivual)資産交割過程雷厲風行，僅僅用(use)了(Got it)半年便圓滿告終。

　　作(do)爲(for)2016年另一(one)樁央企重組的(of)“超級大(big)案”，五礦集團與中冶集團的(of)“大(big)婚典禮”同樣賺足眼球，盡管兩家企業都是(yes)位列世界500強的(of)礦業大(big)亨，但同時(hour)都對房地(land)産開發闆塊有所涉獵。就房地(land)産業務而言，主要(want)承接政府保障房、安居房的(of)中冶與專注于(At)高端商品房開發的(of)五礦此番合并，産生(born)了(Got it)名副其實的(of)互補效應。

　　　“橫向”整合利益更複雜

　　從2016年的(of)重組案例看，相比“大(big)魚吃小魚”的(of)“縱向”并購，一(one)家央企内部的(of)地(land)産資源優化整合過程往往更加艱難。就在(exist)一(one)口氣拿下中航工業多個(indivual)資産包的(of)前一(one)周，保利地(land)産偏偏在(exist)面對和(and)保利置業這(this)位系出(out)同門的(of)“孿生(born)兄弟”整合時(hour)，遭遇了(Got it)短短8小時(hour)的(of)夭折驚魂記。

　　2016年11月29日午間，保利地(land)産和(and)保利置業公告稱，因有重大(big)事項或内幕消息而停牌，但投資者甚至來(Come)不(No)及暢想，當天晚上(superior)，兩家公司就再次公告稱重組時(hour)機尚不(No)成熟，保利地(land)産終止了(Got it)收購行爲(for)。

　　在(exist)外界眼中，這(this)次曆時(hour)頗短的(of)重組努力因爲(for)涉及保利集團内兩個(indivual)獨立平台企業間的(of)整合，在(exist)具體交易方式、評估對價，還有複雜的(of)人(people)事調整方面，反而有着更多微妙、不(No)可預料的(of)難度。

　　另一(one)個(indivual)折射出(out)“橫向”整合不(No)易的(of)例子是(yes)關聯公司中房地(land)産和(and)中交地(land)産，同屬央企中交集團，兩家地(land)産公司同樣經曆着一(one)波三折的(of)重組煩惱。2016年6月，因爲(for)尚未與重組标的(of)企業中交地(land)産債券持有人(people)達成一(one)緻，中房地(land)産無奈爲(for)這(this)樁曆時(hour)不(No)足4個(indivual)月的(of)重組案暫時(hour)畫下了(Got it)“休止符”。

　　但這(this)并不(No)意味着中交系地(land)産業務重組的(of)徹底失敗。有分析認爲(for)，此次重組一(one)方面客觀上(superior)影響公司能否跻身房企的(of)千億俱樂部，另一(one)方面也涉及能否利用(use)A股上(superior)市平台操盤整個(indivual)地(land)産闆塊的(of)戰略大(big)局，因此，該重組應該不(No)會終止。事實上(superior)，兩者的(of)融合确實在(exist)悄然推進。2016年11月初，中房地(land)産發公告稱，中交房地(land)産集團拟委托其對中交地(land)産進行經營管理。這(this)被理解爲(for)是(yes)在(exist)爲(for)未來(Come)發起整合再次鋪平道路。

　　“納入同一(one)上(superior)市公司，原則上(superior)整合的(of)難度不(No)是(yes)太大(big)，但央企的(of)資産整合難度往往并不(No)因價格或股權架構，集團内部不(No)同的(of)管理人(people)和(and)利益主體紛争，或許才是(yes)難題所在(exist)。”中國(country)房地(land)産商會理事李骁分析稱。

　　同一(one)框架内的(of)兩家公司想要(want)順利整合考驗重重，而控股股東自上(superior)而下想要(want)借殼旗下上(superior)市資産的(of)願景也并不(No)是(yes)那麽容易實現。爲(for)了(Got it)把廣宇發展打造成自己地(land)産業務的(of)上(superior)市平台，魯能集團不(No)惜撤換其1/3高管，可惜5年兩次注資失敗，這(this)項幾近擱淺的(of)地(land)産業務重組2016年第三度闖關，方案獲得了(Got it)國(country)資委的(of)原則批準通過，但證監會最後會不(No)會放行仍是(yes)未知數。

　　房企“國(country)家隊”緣何重組成風

　　政策導向：央企整合做大(big)做強

　　無論是(yes)“合縱”還是(yes)“連橫”，爲(for)什麽2016年房企“國(country)家隊”的(of)重組動作(do)頻頻？這(this)與來(Come)自決策層的(of)政策導向顯然密不(No)可分。在(exist)地(land)産央企發展的(of)過程中，有三個(indivual)圈内公認的(of)曆史性節點：一(one)是(yes)1998年的(of)房地(land)産市場化改革，當時(hour)可謂央企與地(land)産的(of)“蜜月期”，保利、遠洋、華潤等部分央企已經承擔了(Got it)房地(land)産開發的(of)相關職責，某種程度上(superior)可以(by)說正因享受了(Got it)最初的(of)政策優惠和(and)市場紅利而迅速做大(big)。  二是(yes)2010年3月的(of)“冰河期”，時(hour)值中央對樓市過熱施以(by)重拳調控，國(country)務院國(country)資委發文要(want)求除16家以(by)房地(land)産爲(for)主業的(of)央企外，78家不(No)以(by)此爲(for)主業的(of)央企退出(out)房地(land)産業，次年雖然又批準了(Got it)5家央企“房地(land)産牌照”，但“退房令”在(exist)當時(hour)的(of)調控大(big)背景下反映出(out)監管層空前審慎的(of)姿态導向。（轉自網絡）