從港媒喊出(out)“聽到(arrive)了(Got it)冰山碎裂的(of)咔嚓聲”，到(arrive)外資投行野村抛出(out)“樓市崩潰論”，僅僅兩個(indivual)多月。而“數年如一(one)日堅持預報樓市即将崩盤”的(of)謝國(country)忠最近也笑了(Got it)，走過十年牛市的(of)中國(country)樓市這(this)次“似乎”“真的(of)”挺不(No)住了(Got it)。

就在(exist)剛剛過去的(of)“五一(one)”小長假期間，全國(country)54個(indivual)城市樓市持續“遇冷”，總成交量同比下降32.5%。多名業内人(people)士紛紛表示，房地(land)産拐點已基本确立！

對此，中歐陸家嘴國(country)際金融研究院副院長劉勝軍發表了(Got it)自己的(of)看法：局面固然兇險，但以(by)中國(country)的(of)複雜現實而言，任何簡單的(of)預測都顯得過于(At)單線條。重要(want)的(of)不(No)是(yes)結論，而是(yes)邏輯。

以(by)下便是(yes)劉勝軍看待房地(land)産危機的(of)邏輯：

1、中國(country)房價泡沫嚴重嗎？

如果以(by)房價收入比衡量，中國(country)一(one)線城市30～40倍的(of)房價收入比全球罕見，美國(country)次貸危機之前的(of)房價收入比也不(No)過5倍。如果按照房地(land)産存量價值占GDP比重衡量，中國(country)的(of)比重已經超過美國(country)次貸危機和(and)1997年亞洲金融危機，與日本泡沫經濟頂點接近。但别忘了(Got it)中國(country)房價泡沫的(of)特殊性：首套房3成、二套房7成的(of)首付比例也是(yes)全球最高之列，這(this)意味着銀行抵禦房價下跌能力很強。

2、過去幾年爲(for)何房價越調越高？

作(do)爲(for)一(one)種資産，房價價格受供求關系影響，而高達200％的(of)M2/GDP比例形成了(Got it)巨大(big)的(of)投資需求，樓市成爲(for)吸納流動性的(of)超級“池子”。中國(country)的(of)資本賬戶管制，加劇了(Got it)這(this)一(one)局面。股市的(of)無能，更使得房地(land)産成爲(for)投資首選，進入了(Got it)“買－漲－再買－再漲”的(of)上(superior)升通道。

3、爲(for)何這(this)次房價頂不(No)住了(Got it)？

與前幾年相比，當下的(of)房地(land)産供需格局并未發生(born)顯著變化，貨币依然超發、資本賬戶依然管制、股市依然無能。唯一(one)變化的(of)是(yes)房地(land)産企業的(of)資金鏈。自2010年以(by)來(Come)，中央嚴格限制銀行向房地(land)産開發提供貸款，這(this)導緻房地(land)産企業被迫從影子銀行融資，在(exist)不(No)斷出(out)台限制性規定導緻房地(land)産市場凍結的(of)情況下，過高的(of)影子銀行融資成本使房地(land)産企業不(No)堪重負。這(this)才是(yes)房地(land)産企業被迫降價的(of)真正原因。最近資金鏈斷裂的(of)“甯波興潤置業”銀行貸款24億元、非法吸收公衆存款7億元。盡管房地(land)産屬于(At)高利潤行業，但也難以(by)長期承受20%-30％的(of)影子銀行債務成本。

4、房價會崩盤嗎？

從全球經驗看，房地(land)産價格極易形成泡沫，泡沫越大(big)，就越脆弱。一(one)旦形成負面預期，連鎖反應就會出(out)現：其一(one)，幾乎所有的(of)人(people)都承認房價太貴，因此大(big)多數人(people)會樂于(At)看到(arrive)房價下跌（多套房持有者畢竟是(yes)社會上(superior)的(of)少數），并推遲購房計劃；其二，過去十年房産牛市形成了(Got it)驚人(people)的(of)炒房獲利者，抛售以(by)保全利潤或是(yes)明智之舉；其三，中央氣勢如虹的(of)反腐風暴，令官員急于(At)脫手房産，因爲(for)房産屬于(At)“顯性資産”。

劉勝軍早在(exist)2012年10月就提出(out)，“房價應該這(this)樣調控：把貪官抓了(Got it)，房子拍賣了(Got it)，房價自然暴跌！”最近王石也承認“反腐就是(yes)最大(big)的(of)調控”。因此，中央在(exist)推動房産聯網等問題是(yes)不(No)得不(No)謹慎表态。

5、政府希望房價下跌嗎？

中央政府希望房價下跌，以(by)緩解公衆對高房價的(of)不(No)滿情緒。地(land)方政府顯然不(No)希望房價下跌，因爲(for)一(one)半左右的(of)地(land)方财政收入來(Come)自于(At)土地(land)出(out)讓金。樓市凍結，對地(land)方政府而言可是(yes)“斷奶”之痛。即使在(exist)前幾年中央不(No)斷出(out)台“國(country)x條”打壓房價之時(hour)，地(land)方政府也是(yes)陽奉陰違、見招拆招，利益使然。當然，無論中央還是(yes)地(land)方政府，都不(No)會希望房價崩盤。

6、房價崩盤的(of)後果有多嚴重？

在(exist)大(big)多數全球金融危機中，房價崩盤都是(yes)一(one)個(indivual)極其危險的(of)危機觸發器。1990年日本金融危機如此，1997年亞洲金融危機如此，2008年金融危機更是(yes)如此。這(this)既源于(At)房地(land)産的(of)巨大(big)規模，也源于(At)房地(land)産與金融的(of)串聯。

在(exist)中國(country)當今的(of)三大(big)潛在(exist)風險點（地(land)方債務、房地(land)産泡沫、影子銀行）中，房價泡沫處于(At)核心位置：1)信托公司約四分之三的(of)資金，其餘則來(Come)自銀行；2）2013年，房地(land)産完成固定資産投資占全國(country)固定資産投資四分之一(one)；3）全國(country)财政收入超過三成、地(land)方财政收入50%以(by)上(superior)來(Come)自房地(land)産；4）全國(country)信貸資金近三成及影子銀行資金四分之三流向房地(land)産。盡管單純的(of)房價下跌不(No)至于(At)引發金融危機，但中國(country)各種風險已陷入交織纏繞的(of)兇險局面（too connected to fail）。

7、大(big)中小城市房價泡沫有何不(No)同？

目前房地(land)産市場分化趨勢日趨明朗：越往基層的(of)城市，房價下跌壓力越大(big)。其一(one)，小城市經濟結構簡單，地(land)方政府更倚重房地(land)産經濟。審計署2013年的(of)審計表明，在(exist)省、市、縣、鄉四級政府中，2010年縣級政府占債務總額26.53%，至2013年6月已上(superior)升至28.18%。政府層級越低，政府負有償還責任的(of)債務占比越高，截至2013年6月，全國(country)省級、市級、縣級和(and)鄉鎮政府負有償還責任的(of)債務占比分别爲(for)34.23%、66.44%、78.49%和(and)84.18%，縣級和(and)鄉鎮政府債務的(of)剛性償付壓力很大(big)。其二，小城市房地(land)産企業規模小，更難以(by)從銀行、股市、信托獲得融資；其三，小城市最有購買力的(of)人(people)群（官員、富豪）通常都選擇去省會、京滬廣深、悉尼加州買房，購買力向大(big)城市集中。

8、政府該救市嗎？

從公平角度出(out)發，政府不(No)應救市，因爲(for)房價下跌有利于(At)弱勢群體。但問題在(exist)于(At)，中國(country)房價已經錯過了(Got it)平穩下跌的(of)機會窗，目前的(of)下跌很可能是(yes)不(No)跌則已、一(one)跌驚人(people)，帶來(Come)系統性風險甚至金融危機。政府應該及早出(out)手，穩定預期，防止崩盤。一(one)旦房地(land)産崩盤，經濟全盤皆亂，三中全會改革的(of)推進也将失去有利的(of)經濟社會環境。

9、如何救市？

由于(At)自身利益與房地(land)産休戚相關，地(land)方政府不(No)待中央發令已經開始救市：安徽銅陵：放寬公積金貸款條件、購房獲補貼；廣西南甯：廣西北部灣經濟區内北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南甯市戶籍家庭政策在(exist)南甯市購房；江蘇無錫：在(exist)無錫市購買成套商品住宅達60平方米以(by)上(superior)，且在(exist)本市有穩定工作(do)的(of)人(people)員，準予落戶……更多敬請期待。

但這(this)些措施效果有限，在(exist)普遍看空的(of)大(big)趨勢下，難以(by)扭轉社會預期。問題的(of)關鍵依然在(exist)于(At)房地(land)産企業的(of)資金鏈困局。

10、接下來(Come)會發生(born)什麽？

那些預言中國(country)經濟、金融危機的(of)人(people)屢屢落空，關鍵在(exist)于(At)他(he)們(them)習慣性忽視中國(country)政府的(of)力量。政府既有意願、也有能力做出(out)幹預。首先，中國(country)政府極其關注社會穩定，不(No)會容忍事情演變到(arrive)全國(country)性危機進而不(No)可收拾的(of)程度；其次，中國(country)的(of)政府具有抛開法律程序而快速行動的(of)能力，這(this)與發達國(country)家形成鮮明對比。這(this)種能力不(No)利于(At)創新，但應對危機卻是(yes)有效的(of)。

可以(by)預期以(by)下演變階段：1）地(land)方政府第一(one)輪救市：以(by)減少過去幾年出(out)台的(of)限制性規定（例如限購令）爲(for)主；2）地(land)方政府第二輪救市：加大(big)救市力度，給予購房者稅費減免的(of)激勵（過去就這(this)麽做過）；3）中央政府開展第三輪救市：降低銀行存款準備金，放寬銀行對房地(land)産企業貸款的(of)限制。