房屋土地(land)使用(use)權到(arrive)期後怎麽辦？

  回顧4月份民生(born)新聞，其中最令人(people)印象深刻，也飽受議論的(of)，莫過于(At)發生(born)在(exist)溫州，關于(At)部分市民因土地(land)使用(use)年限到(arrive)期或即将到(arrive)期，必須繳納占房價總額約三分之一(one)土地(land)出(out)讓金的(of)新聞，于(At)是(yes)關于(At)土地(land)使用(use)權到(arrive)期的(of)消息迅速擴散開來(Come)，引發了(Got it)公衆的(of)普遍關注。本文就對于(At)房屋土地(land)使用(use)權期限問題，進行全面的(of)解讀。
    溫州當初的(of)務實造成了(Got it)今天的(of)尴尬
    1990年，國(country)務院針對當時(hour)突出(out)的(of)城鎮國(country)有土地(land)使用(use)權出(out)讓問題出(out)台了(Got it)《條例》，核心内容是(yes)國(country)家作(do)爲(for)土地(land)所有者，可以(by)向土地(land)使用(use)者出(out)讓土地(land)使用(use)權，其中居住用(use)地(land)出(out)讓最高年限爲(for)70年，這(this)也是(yes)70年産權的(of)最早由來(Come)。
在(exist)《條例》頒布後，溫州如同其他(he)城市一(one)樣開始實施國(country)有土地(land)使用(use)權出(out)讓工作(do)。但溫州市政府很謹慎也很務實：把最高70年年限調整爲(for)20年到(arrive)70年，土地(land)出(out)讓金根據年限分類繳納。
    當時(hour)的(of)務實造就了(Got it)今天的(of)尴尬：溫州比其他(he)城市都更早的(of)迎來(Come)了(Got it)土地(land)年限到(arrive)期的(of)問題。本來(Come)并不(No)尴尬，但中央不(No)給明示，法律沒有依據，到(arrive)期的(of)土地(land)該怎麽處理呢？
    事實上(superior)，早在(exist)很多年前，關于(At)土地(land)使用(use)年限到(arrive)期的(of)問題就擺在(exist)了(Got it)中央最高層的(of)面前。不(No)過，誰都不(No)願意觸動這(this)個(indivual)極爲(for)敏感的(of)議題，于(At)是(yes)就這(this)麽懸而未決了(Got it)許多年。
    期間，中央曾出(out)台過《物權法》，然而在(exist)修訂法律時(hour)，也是(yes)刻意回避了(Got it)土地(land)到(arrive)期的(of)難題，隻是(yes)非常模糊的(of)規定：住宅建設用(use)地(land)使用(use)權屆滿的(of)，自動續期。而關于(At)土地(land)權續期是(yes)有償還是(yes)無償？可以(by)續期多久？戶主依據什麽标準繳費？所有的(of)疑難都沒有在(exist)《物權法》裏明确規定。
    效仿香港，深圳已有到(arrive)期先例
    世界上(superior)的(of)絕大(big)多數國(country)家，尤其是(yes)西方國(country)家，土地(land)都屬于(At)私有産權，而非國(country)有和(and)集體産權，之所以(by)有土地(land)出(out)讓年限之說，還要(want)從一(one)個(indivual)故事開始講起。
    早在(exist)溫州之前，土地(land)使用(use)年限即起源于(At)深圳，而深圳又效仿香港，而香港之所以(by)創造了(Got it)土地(land)使用(use)年限是(yes)因爲(for)彼時(hour)的(of)香港面臨着政治歸屬的(of)議題。
    香港回歸，本質上(superior)來(Come)講就是(yes)個(indivual)土地(land)出(out)讓年限到(arrive)期的(of)問題。香港的(of)回歸表明，英國(country)購買香港的(of)土地(land)使用(use)權到(arrive)期後，中國(country)進行了(Got it)無償的(of)收回。而深圳也很聰明的(of)領會了(Got it)這(this)一(one)點：2011年，深圳南山區金桃園大(big)廈一(one)期業主被政府告知，大(big)廈土地(land)出(out)讓年限期滿後政府将無償收回金桃園大(big)廈地(land)塊使用(use)權，地(land)塊上(superior)的(of)建築及其他(he)附着物也由政府無償取得，而這(this)件事也被看作(do)是(yes)商品房到(arrive)期被收回的(of)首個(indivual)案例。
    而在(exist)實際執行過程中，深圳市政府又采用(use)了(Got it)柔性的(of)處置方式：到(arrive)期的(of)物業自動續期，補交地(land)價即可延長土地(land)使用(use)年限。事實上(superior)，深圳已經面臨了(Got it)大(big)量物業到(arrive)達年限或即将到(arrive)達年限的(of)問題，對于(At)這(this)些問題，均是(yes)采用(use)補交地(land)價延長土地(land)使用(use)年限的(of)方式進行的(of)。
    深圳模式，或引發大(big)量的(of)土地(land)後遺症
    深圳市政府的(of)嘗試爲(for)中央提供了(Got it)一(one)個(indivual)土地(land)使用(use)權到(arrive)期的(of)解決思路，但這(this)個(indivual)思路卻會導緻一(one)系列嚴重的(of)問題：
    住宅用(use)地(land)和(and)商辦用(use)地(land)等本來(Come)有着不(No)同的(of)土地(land)出(out)讓年限，但現在(exist)意義不(No)大(big)了(Got it)，就連所謂的(of)70年産權意義也不(No)大(big)。住宅用(use)地(land)開發的(of)住宅和(and)商辦用(use)地(land)開發的(of)公寓之間，如何厘定界限也成了(Got it)問題。
    當土地(land)出(out)讓年限自動續期時(hour)，土地(land)使用(use)權和(and)土地(land)所有權的(of)事實差距已經不(No)大(big)。
    不(No)同産品類型的(of)土地(land)使用(use)權大(big)小不(No)一(one)，别墅和(and)高層之間對土地(land)的(of)占用(use)也有着天壤之别，厘定之間的(of)差異又是(yes)個(indivual)問題。
    當然，問題還遠不(No)止這(this)些。我(I)們(them)從香港學來(Come)土地(land)出(out)讓年限，或許我(I)們(them)也應該學的(of)更徹底些：香港規定土地(land)使用(use)權到(arrive)期後，沒有續期權利的(of)土地(land)，統一(one)可再續期50年，且無須繳納一(one)次性地(land)價，每年隻需繳納應租值3%的(of)年租金。
    但顯然地(land)方政府并不(No)願意這(this)樣做，也不(No)敢這(this)麽做。因爲(for)這(this)樣不(No)僅會觸及到(arrive)地(land)方政府的(of)稅收問題，也牽扯到(arrive)土地(land)姓私還是(yes)姓社的(of)敏感話題。
    據說早在(exist)《物權法》制定之時(hour)，就有專家提出(out)這(this)樣的(of)方案，但引發很大(big)争議，最終的(of)結果就是(yes)擱置争議，等待後人(people)來(Come)解決。
    現在(exist)問題來(Come)了(Got it)，後人(people)真能解決麽？這(this)不(No)禁讓人(people)想起了(Got it)有關小産權房的(of)話題，後人(people)複後人(people)，後人(people)待何時(hour)？難題留後人(people)，房事必蹉跎。