歡迎點擊标題下方的(of)“經觀地(land)産”關注我(I)們(them)

經濟觀察報 | 郭海飛張斌 李佳萱 楊磊

近日，任志強在(exist)接受經濟觀察網記者獨家采訪時(hour)，反駁了(Got it)房地(land)産市場“拐點”說，并詳細闡釋了(Got it)其認爲(for)房地(land)産市場長期向好的(of)原因，以(by)及其獨特的(of)“房地(land)産周期”與“養豬”理論，養豬和(and)房地(land)産開發有着什麽樣的(of)關系？豬肉價格和(and)房價又有着什麽樣的(of)漲跌規律？

經濟觀察網:有一(one)種觀點是(yes)，現在(exist)存銷比超過20的(of)城市都有十幾個(indivual)，有的(of)城市消化庫存超過十年。目前房地(land)産市場是(yes)不(No)是(yes)供應确實過剩？

任志強：什麽是(yes)存銷比？存銷比是(yes)按當月的(of)銷售量來(Come)計算的(of)，如果按上(superior)一(one)年的(of)銷售量計算，你看看他(he)說的(of)存銷比對嗎？是(yes)因爲(for)銷售量下降了(Got it)，所以(by)存銷比上(superior)漲了(Got it)。

比如說北京一(one)年有13萬套房子，一(one)個(indivual)月一(one)萬套，我(I)們(them)現在(exist)6萬套房子的(of)庫存，那也就是(yes)不(No)到(arrive)6個(indivual)月消化。如果現在(exist)一(one)個(indivual)月的(of)銷售量突然下降成3000套了(Got it)，那就變成要(want)20多個(indivual)月才能消化，感覺好像很可怕。

應該按常态來(Come)計算，一(one)年、兩年時(hour)間裏平均每個(indivual)月銷售一(one)萬套，6萬套就是(yes)6個(indivual)月，我(I)個(indivual)人(people)認爲(for)6個(indivual)月的(of)庫存是(yes)不(No)夠的(of)。正常情況下，應該12個(indivual)月的(of)存量是(yes)比較合理的(of)。

而且我(I)們(them)計算爲(for)存量的(of)房子不(No)是(yes)真正的(of)存量，隻是(yes)有銷售證的(of)房子，但是(yes)房子很可能剛達到(arrive)基礎正負零，還沒竣工。我(I)們(them)現在(exist)說名義上(superior)庫存5億多銷售量，可是(yes)銷售量不(No)是(yes)5億多。如果銷售不(No)好，我(I)可以(by)放慢建設速度啊。08年，萬科不(No)就是(yes)工程到(arrive)基礎正負零就停工了(Got it)嘛。

我(I)們(them)通常按今年的(of)總銷售量來(Come)算，比如說去年是(yes)12個(indivual)多億的(of)銷售量，總庫存量是(yes)5億多平方米，這(this)個(indivual)比例大(big)概是(yes)2.4吧，這(this)個(indivual)量我(I)個(indivual)人(people)覺得大(big)了(Got it)點。

經濟觀察網：有觀點認爲(for)，按照商品房開工口徑來(Come)看，中國(country)千人(people)建設套數2000年是(yes)5，到(arrive)2011年已經突破20，即使在(exist)美國(country)、加拿大(big)、德國(country)、澳大(big)利亞、英國(country)、日本等國(country)家的(of)城市化高度進程之中，除韓國(country)、日本以(by)外，一(one)般沒有超過12的(of)，所有國(country)家都沒有超過14；2011年中國(country)的(of)千人(people)建設套數，已經達到(arrive)了(Got it)35套，說明中國(country)房地(land)産供應過剩。你怎麽看？

任志強：千人(people)指标和(and)開工量是(yes)兩個(indivual)概念，通常不(No)以(by)開工量計算，是(yes)以(by)竣工量計算，之間有着巨大(big)的(of)時(hour)間差。比如說開工1000萬套房子，在(exist)美國(country)大(big)部分是(yes)當年開工當年竣工，除了(Got it)集合式公寓，中國(country)不(No)是(yes)，我(I)們(them)一(one)年竣工量是(yes)開工量的(of)27%，27%是(yes)什麽概念呢？不(No)到(arrive)開工量的(of)1/3，那就是(yes)說大(big)大(big)縮小了(Got it)供應量。

另外，我(I)們(them)說的(of)千人(people)指标是(yes)指市場化的(of)商品房。但實際上(superior)計算在(exist)内的(of)有相當一(one)部分不(No)是(yes)市場化的(of)房子，其中大(big)約有30%以(by)上(superior)的(of)是(yes)保障類住房。北京保障類住房則大(big)于(At)50%，實際的(of)商品房占家庭戶數的(of)比例就隻有3%。比如通州，商品房和(and)保障房就是(yes)各占一(one)半，其中有一(one)半的(of)房子是(yes)保障性住房，是(yes)政府分配的(of)，它和(and)市場沒關系，這(this)種保障性住房就應該從千人(people)指标裏扣掉。

從北京去年的(of)土地(land)供應可以(by)看出(out)來(Come)，去年北京商品房土地(land)供應大(big)概完成了(Got it)60%的(of)計劃任務量，保障性住房完成了(Got it)125%，因爲(for)土地(land)供應計劃商品房和(and)保障房分别是(yes)800公頃和(and)850公頃，大(big)緻是(yes)1：1的(of)關系，但是(yes)土地(land)供應結果卻是(yes)保障房多出(out)了(Got it)150公頃，商品房和(and)保障房變成了(Got it)四六開的(of)比例。

經濟觀察網：你覺得目前房地(land)産市場銷量下滑、價格下降的(of)主要(want)原因是(yes)什麽？

任志強：我(I)覺得對現實房價影響最大(big)的(of)是(yes)信貸，是(yes)個(indivual)貸收緊。從今年一(one)季度數據看，房地(land)産開發貸沒有減少，反而是(yes)增加了(Got it)。但是(yes)影響房地(land)産銷售最大(big)的(of)是(yes)個(indivual)貸，2008年那次也是(yes)因爲(for)個(indivual)貸出(out)了(Got it)問題，2011年的(of)時(hour)候也是(yes)個(indivual)貸出(out)問題。

銀行個(indivual)貸政策對市場的(of)影響遠大(big)于(At)限購政策。從0.75到(arrive)1.1倍的(of)利率變化會影響約25%的(of)可支付能力，會大(big)大(big)提高購房的(of)實際成本。我(I)們(them)最簡單的(of)計算辦法，就是(yes)100萬的(of)貸款，0.75和(and)1.1倍利率就差了(Got it)25萬，我(I)房子降20萬，買房絕對值還是(yes)增加了(Got it)5萬，房子降10萬，你買房成本就增加十幾萬。從我(I)個(indivual)人(people)看來(Come)，取消這(this)些非市場化的(of)因素，包括執行個(indivual)人(people)購房按揭貸款利率優惠，是(yes)非常重要(want)的(of)。

經濟觀察網：你覺得過去十年房價不(No)斷上(superior)漲的(of)主要(want)原因是(yes)什麽？

任志強：應該說過去房價多少次暴漲，都是(yes)因爲(for)不(No)合理的(of)調控吧。我(I)爲(for)什麽在(exist)過去十年屢次能把房價走勢都判斷對？就是(yes)因爲(for)它是(yes)一(one)個(indivual)非常不(No)市場化的(of)狀态。越是(yes)供給跟不(No)上(superior)，越壓縮需求、不(No)增加供給，所以(by)才會出(out)現一(one)個(indivual)暴漲。我(I)判斷去年房價暴漲是(yes)因爲(for)前年的(of)供給嚴重不(No)足，所以(by)我(I)知道在(exist)這(this)個(indivual)時(hour)候會暴漲。

但因爲(for)大(big)家看到(arrive)供給嚴重不(No)足的(of)時(hour)候就會增加供給，所以(by)暴漲一(one)年之後供給就增加了(Got it)。如果完全市場化的(of)時(hour)候，市場自己會調節，我(I)覺得房價有上(superior)有下，在(exist)不(No)同城市是(yes)很清楚的(of)一(one)個(indivual)市場供求決定價格的(of)狀态。

毛病就在(exist)于(At)我(I)們(them)過去都是(yes)用(use)非市場化的(of)手段去壓價，而從來(Come)不(No)是(yes)用(use)增加供給。我(I)經常用(use)豬肉來(Come)舉例子，在(exist)豬肉供給少的(of)時(hour)候，政府就拼命的(of)補貼，按道理說豬肉供給少的(of)時(hour)候價格就上(superior)來(Come)了(Got it)，你不(No)補貼他(he)也會養豬。但是(yes)補貼完的(of)結果呢？豬肉價格又掉下去了(Got it)。所以(by)中國(country)豬肉波動越來(Come)越厲害，如果以(by)波動周期來(Come)看，陳雲時(hour)代是(yes)6年波動一(one)次，到(arrive)朱镕基時(hour)代是(yes)3年，到(arrive)溫家寶時(hour)代是(yes)1年，到(arrive)今年是(yes)兩個(indivual)月就波動一(one)次。

所以(by)今年豬肉價格“三起三壓”了(Got it)，現在(exist)老百姓又開始殺豬了(Got it)，殺豬就導緻供應減少。養豬跟房地(land)産不(No)一(one)樣，養豬農民是(yes)認賠了(Got it)，我(I)殺豬就算了(Got it)，房地(land)産是(yes)我(I)不(No)認賠，盡管降價我(I)有一(one)些損失，但我(I)還沒到(arrive)認賠的(of)時(hour)候。

養豬需要(want)繼續投入，要(want)不(No)它就死啦。但房子不(No)需要(want)再繼續投入，所以(by)養豬和(and)買房不(No)一(one)樣。房子可以(by)爛尾，過一(one)段時(hour)間，供給調整完了(Got it)，房價漲起來(Come)了(Got it)，我(I)再建，這(this)就是(yes)供給，供求關系。

但過去十年，我(I)們(them)從來(Come)不(No)考慮這(this)個(indivual)問題，政府總是(yes)在(exist)行政幹預。現在(exist)房地(land)産供給增加了(Got it)，但是(yes)行政幹預并沒取消。按道理說，供給增加的(of)時(hour)候，行政幹預就該取消了(Got it)，但是(yes)行政幹預并沒取消，取消行政幹預現在(exist)還被稱爲(for)“救市”，大(big)家還反對呢。反對者的(of)理由似乎就隻是(yes)爲(for)了(Got it)從非理性上(superior)或者是(yes)從感情上(superior)希望把房價打壓下去。

從市場經濟理論來(Come)看，造成房價上(superior)漲的(of)原因和(and)結果是(yes)什麽呢？是(yes)因爲(for)你不(No)理智造成的(of)。如果把行政幹預取消以(by)後，房地(land)産市場就恢複正常了(Got it)，你就不(No)用(use)管它了(Got it)，房價該高它就高，該低它就低，哪個(indivual)地(land)方供應多，哪個(indivual)地(land)方價格就下去了(Got it)。供應多價格下降，市場就平衡了(Got it)，那麽供應少的(of)地(land)方價格高，市場就會增加供給。

經濟觀察網：近日，媒體報道，國(country)土資源部将暫停對外發布全國(country)供地(land)計劃，改由地(land)方自行公布各省供地(land)計劃。

任志強：房價上(superior)漲根子就是(yes)2003年的(of)18億畝耕地(land)紅線，2003年以(by)前，我(I)們(them)每年大(big)概房價上(superior)漲大(big)概3.5%，收入增長九點幾，所以(by)2003年的(of)時(hour)候，我(I)們(them)測算全國(country)房價收入比是(yes)最低的(of)，隻有3.89。

限制土地(land)紅線以(by)後，2004年就是(yes)“8.31”大(big)限，開始土地(land)招拍挂，之後房價就一(one)路上(superior)漲。後期的(of)房價上(superior)漲都和(and)土地(land)供應過緊有關，當然也和(and)貨币有關。現在(exist)很多人(people)認爲(for)房價上(superior)漲隻是(yes)因爲(for)發票子，最主要(want)的(of)還是(yes)因爲(for)土地(land)供應過緊。

現在(exist)爲(for)什麽土地(land)價格不(No)下去？如果是(yes)拐點，土地(land)價格會下降。2008年，我(I)們(them)看到(arrive)最先下跌的(of)是(yes)土地(land)價格，08年土地(land)價格下跌，是(yes)因爲(for)07年土地(land)上(superior)漲得太快。2007年11月，中央經濟工作(do)會議提出(out)“兩防”，防止投資過熱、防止通貨膨脹，所以(by)這(this)時(hour)候土地(land)價格開始下跌，然後房價開始下降。

但是(yes)2009年，房價大(big)漲的(of)時(hour)候，爲(for)什麽沒人(people)買地(land)呢？是(yes)因爲(for)原來(Come)地(land)壓了(Got it)一(one)大(big)堆呢！這(this)是(yes)供求關系問題。所以(by)09年土地(land)價格并沒有高速上(superior)漲，到(arrive)10年土地(land)才上(superior)漲，土地(land)一(one)上(superior)漲又推高房價上(superior)漲，這(this)時(hour)候又開始壓這(this)頭。10年房價漲得很快，然後11年、12年又開始限購。

房價上(superior)漲的(of)同時(hour)，土地(land)供應卻下降了(Got it)，所以(by)生(born)産就下降了(Got it)，生(born)産一(one)下降，我(I)就知道去年房價一(one)定會漲。我(I)是(yes)根據供求關系判斷的(of)。

所以(by)漲到(arrive)現在(exist)的(of)結果，就是(yes)去年房價漲的(of)同時(hour)大(big)家買了(Got it)大(big)量土地(land)，供應開始增加。因爲(for)房地(land)産和(and)養豬都有個(indivual)滞後效應，養豬是(yes)9個(indivual)月一(one)個(indivual)周期，3個(indivual)月小豬，6個(indivual)月成豬，180天出(out)欄，房地(land)産是(yes)三年或者兩年才“出(out)欄”，所以(by)它至少要(want)滞後一(one)年半。我(I)們(them)現在(exist)快的(of)9個(indivual)月開工，12個(indivual)月可以(by)買房，至少滞後一(one)年多，現在(exist)正是(yes)一(one)年多周期的(of)時(hour)候。

去年土地(land)供應從負變正，房地(land)産供應在(exist)今年開始增加，在(exist)部分地(land)區供求關系實際上(superior)是(yes)轉化了(Got it)，轉化的(of)同時(hour)你又沒有取消抑制需求的(of)因素，就出(out)現“認賠”了(Got it)。

所以(by)年初的(of)時(hour)候，我(I)提出(out)警告，去年庫存增加，是(yes)供求關系轉化的(of)一(one)個(indivual)表現。我(I)不(No)認爲(for)所有庫存都一(one)定是(yes)真實庫存，庫存裏頭可能分爲(for)兩類，一(one)類是(yes)永遠賣不(No)掉的(of)庫存，比如說遠郊區、鄂爾多斯，這(this)種地(land)區在(exist)城鎮化相當長一(one)段時(hour)間内是(yes)消化不(No)掉的(of)，是(yes)“死庫存”。

另外一(one)部分庫存，是(yes)不(No)斷增加的(of)新庫存，這(this)些新庫存實際上(superior)是(yes)決定當地(land)房地(land)産市場的(of)供貨。現在(exist)大(big)部分過去供應量比較穩定、沒有出(out)現太短缺的(of)城市，房價反而沒有大(big)幅度下降，過去供應短缺、房價上(superior)漲比較高的(of)城市，當供給增加後開始出(out)現下降。

我(I)們(them)城鎮化速度每年增長一(one)點幾，可是(yes)去年房地(land)産投資增長的(of)速度是(yes)十幾、二十幾，暫時(hour)追不(No)上(superior)，但是(yes)它們(them)兩個(indivual)之間總會會有重合或平衡的(of)時(hour)候。我(I)們(them)爲(for)什麽這(this)一(one)波老是(yes)不(No)平衡？是(yes)因爲(for)這(this)邊老是(yes)壓着，它就不(No)平衡。要(want)是(yes)完全市場化，市場就自我(I)調節了(Got it)。

什麽是(yes)拐點的(of)概念？拐點是(yes)一(one)直向下，如果你下來(Come)上(superior)去，上(superior)去下來(Come)叫波動。沒有人(people)把股市波動叫做拐點，是(yes)吧？房地(land)産現在(exist)也這(this)樣。畢竟160多個(indivual)城市房價還在(exist)往上(superior)漲。

從全國(country)平均來(Come)看，局部地(land)方可能有下降，局部地(land)區可能有上(superior)漲，還是(yes)個(indivual)波動關系，不(No)是(yes)所有城市全都垮了(Got it)。從大(big)的(of)背景來(Come)看，我(I)們(them)的(of)GDP還是(yes)在(exist)保持6%以(by)上(superior)的(of)增長。從全世界房地(land)産泡沫破滅的(of)規律來(Come)看，都沒有在(exist)經濟高速增長的(of)情況下出(out)現，都是(yes)在(exist)經濟低速增長的(of)時(hour)候出(out)現，比如說增長2%、3%，可能會出(out)現房地(land)産泡沫破裂，或房價會出(out)現下跌，那可能是(yes)宏觀經濟導緻的(of)問題。

經濟觀察網：支撐房價上(superior)漲的(of)因素還有哪些？

任志強：在(exist)世界各地(land)發生(born)房地(land)産泡沫的(of)時(hour)候，城化率是(yes)什麽情況？我(I)們(them)城化率很低，而且在(exist)不(No)斷地(land)補充城化率，日本、美國(country)都是(yes)城化率很高的(of)城市，出(out)現房地(land)産泡沫是(yes)因爲(for)它們(them)沒有後續外來(Come)的(of)大(big)量補充人(people)口。

一(one)個(indivual)新的(of)說法，美國(country)這(this)次出(out)現房地(land)産危機的(of)一(one)個(indivual)重要(want)原因是(yes)，布什要(want)通過3000萬人(people)的(of)移民計劃沒有通過導緻的(of)。這(this)3000萬移民如果轉爲(for)正式美國(country)居民的(of)話，美國(country)的(of)房子不(No)夠用(use)。中國(country)現在(exist)後續的(of)補充人(people)口還多着呢，房價跌了(Got it)，進城的(of)人(people)更多，後一(one)波是(yes)不(No)是(yes)會暴漲？

另外人(people)口結構中家庭分裂在(exist)加速。适齡結婚的(of)人(people)口高峰仍在(exist)持續，23歲年齡人(people)囗的(of)最高峰在(exist)2015年，如果5年後的(of)28歲結婚，就是(yes)2020年，這(this)一(one)段時(hour)期家庭分裂速度是(yes)加劇的(of)。家庭分裂速度加速的(of)時(hour)候，在(exist)全世界任何一(one)個(indivual)國(country)家，都是(yes)房價上(superior)漲的(of)，都是(yes)供求關系在(exist)短期之内可以(by)平衡，但是(yes)長期之内還需要(want)不(No)斷的(of)波動。人(people)口老齡化加速，也讓家庭分裂加速。五普與六普的(of)數據中一(one)代人(people)爲(for)家庭居住的(of)比例從27%增長到(arrive)38%。

最後，消費結構也正在(exist)發生(born)變化。2011年時(hour)商品房銷售額第一(one)次超越了(Got it)食品銷售額，到(arrive)去年商品房銷售額已經達到(arrive)8萬億，食品銷售額還是(yes)5萬多億，2013年兩者的(of)差距超過了(Got it)30%。家庭消費中吃的(of)比重下降，住的(of)比重上(superior)升并加速。從家庭個(indivual)人(people)來(Come)說這(this)個(indivual)比例變化，住房消費是(yes)越來(Come)越多，有1000塊消費可能800塊錢吃飯，到(arrive)你收入1萬塊錢的(of)時(hour)候，你絕不(No)會拿8000塊錢去吃飯。在(exist)美國(country)食品消費已經在(exist)第四位了(Got it),我(I)們(them)的(of)住房消費也可能慢慢變成第一(one)位，歐洲、日本住房消費都是(yes)第一(one)位的(of)。與國(country)際相比，我(I)們(them)住房消費比重還有3倍的(of)增幅餘地(land)。

經濟觀察網：那你對現在(exist)的(of)房地(land)産市場怎麽看，你看好嗎？

任志強：我(I)當然看好啦！你們(them)别搞錯了(Got it)，開發商如果不(No)看好中國(country)的(of)房地(land)産，他(he)就不(No)幹了(Got it)，因爲(for)這(this)個(indivual)投資一(one)失敗就崩啦。所以(by)我(I)一(one)再強調他(he)不(No)是(yes)養豬，那個(indivual)豬周期短，這(this)個(indivual)是(yes)長周期的(of)。