土地(land)市場開局“冰火交融” 房企轉向非熱點城市拿地(land)

随着地(land)方樓市調控政策持續落地(land)，各地(land)針對土地(land)市場的(of)政策呈現收緊之勢。不(No)過盡管近一(one)兩個(indivual)月土地(land)市場整體降溫，但房企拿地(land)的(of)熱情絲毫不(No)減。尤其是(yes)對于(At)一(one)些大(big)型房企而言，在(exist)2016年成爲(for)收獲曆史上(superior)最大(big)銷售面積與銷售金額的(of)年份後，标杆房企補充土地(land)的(of)積極性高漲，搶跑意味十分明顯。

土地(land)市場“冰火交融”分化明顯

春節後各地(land)土地(land)市場“冰火交融”，呈明顯的(of)分化之勢。包括北京、上(superior)海等一(one)些熱點城市土地(land)溢價率明顯下降，而深圳、南京等地(land)則依舊火爆。

2月21日，上(superior)海金山區迎來(Come)三宗住宅用(use)地(land)出(out)讓，最終金山新城以(by)低溢價成交，其餘兩宗地(land)塊則以(by)底價成交；2月17日，位于(At)上(superior)海臨港的(of)三塊純住宅用(use)地(land)均以(by)不(No)足2%的(of)溢價率成交；2月16日，位于(At)北京房山良鄉鎮的(of)兩宗經營性地(land)塊挂牌出(out)讓。其中，一(one)地(land)塊溢價率爲(for)10.71%，另一(one)地(land)塊溢價率僅9%，兩宗地(land)塊均未達到(arrive)總價上(superior)限。

另一(one)些熱點城市土地(land)溢價率也在(exist)走低。石家莊2月14日出(out)讓了(Got it)9宗土地(land)，其中8宗底價競出(out)，1宗流拍；上(superior)周就啓動交易的(of)鄭州，共推出(out)28宗土地(land)，截至目前成交的(of)十多宗地(land)塊中，大(big)部分爲(for)底價成交。

與北京、上(superior)海不(No)同，2月5日，深圳龍華新區出(out)讓的(of)商業地(land)塊經曆了(Got it)兩個(indivual)小時(hour)、300多輪舉牌，最終樓面價3.73萬元/平方米，溢價率50.55%。同樣的(of)情況還出(out)現在(exist)南京、蘇州、長沙等地(land)。

2月14日，南京迎來(Come)了(Got it)春節後的(of)首場土地(land)拍賣，共有7幅地(land)塊參與網上(superior)競拍。經過激烈争奪，其中5幅地(land)塊超過最高限價，因此進入了(Got it)搖号決定買家環節。2月15日，達到(arrive)最高限價的(of)5宗地(land)塊在(exist)搖号中角逐出(out)了(Got it)最終買家，其中，招商以(by)總價98.1億元拿下中華門G98地(land)塊，成爲(for)南京總價地(land)王；2月10日長沙土地(land)市場6宗土地(land)全部在(exist)當日競出(out)，平均溢價率高達77.82%，其中兩宗地(land)塊的(of)溢價率分别達到(arrive)168.4%和(and)171.8%。

在(exist)嚴格的(of)政策約束下，出(out)現高溢價地(land)塊的(of)概率将遠不(No)如去年。對此，上(superior)海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認爲(for)，部分土地(land)的(of)起拍價定得較高，所以(by)溢價率相對較低，這(this)樣就會使得這(this)些城市近期看上(superior)去土地(land)市場的(of)交易節奏較快，而且沒有過去的(of)瘋狂态勢。不(No)過，從實際情況看，整體上(superior)拿地(land)成本還是(yes)不(No)低，房企後續既要(want)考慮融資的(of)問題，也要(want)考慮土地(land)開發成本的(of)問題。

龍頭企業拿地(land)熱情高漲

盡管控地(land)價仍然是(yes)熱點城市的(of)主旋律，但也難掩土地(land)競拍市場的(of)熱情。2月16日，北京土地(land)市場迎來(Come)春節後首拍，當日共有兩宗房山良鄉鎮住宅用(use)地(land)上(superior)拍，由于(At)位置較佳，且地(land)塊幹淨，吸引了(Got it)碧桂園等8家房企及綜合體參與競争。

廈門2月15日的(of)土拍中吸引了(Got it)建發、萬科、保利、招商、融創、禹洲和(and)世茂等十餘家知名房企參與競拍，3宗地(land)塊共吸金27.33億元，其中一(one)地(land)塊扣除競配建面積最高樓面價爲(for)每平方米36651元，溢價率爲(for)50%。

總體而言，開年以(by)來(Come)标杆房企拿地(land)仍然積極。中原地(land)産研究中心統計數據顯示，截至2月20日，在(exist)受到(arrive)春節假期的(of)影響下，仍有30家房企的(of)拿地(land)金額超過了(Got it)20億元，合計拿地(land)花費則高達2331.9億元。這(this)其中，前10家房企的(of)拿地(land)金額均超過100億元。

中原地(land)産首席分析師張大(big)偉認爲(for)，因爲(for)春節土地(land)供應減少，所以(by)預期後續房企依然會增加拿地(land)金額，在(exist)2016年收獲曆史上(superior)最大(big)銷售面積與銷售金額後，房企補充土地(land)的(of)積極性明顯較高，即使在(exist)政策調控影響下，各地(land)供應出(out)的(of)土地(land)依然未出(out)現流标等明顯降溫現象。

從近半月的(of)土拍市場表現來(Come)看，大(big)多數熱點城市依舊火熱，如長沙、青島、深圳土拍地(land)塊平均溢價率均超過了(Got it)50%，廈門三幅宅地(land)、南京五幅宅地(land)也都觸及了(Got it)土拍限價“上(superior)限”。業内分析認爲(for)，對于(At)熱點城市的(of)優質地(land)塊，即便附加條件苛刻，不(No)少領軍房企依舊志在(exist)必得。

熱點城市樓市資金或将轉移

爲(for)了(Got it)避免高價地(land)，一(one)些熱點城市針對土地(land)加大(big)了(Got it)限制條件。記者梳理發現，目前至少有北京、廣州、深圳等共17個(indivual)城市在(exist)土地(land)出(out)讓中實施限價政策。其中，除杭州、鄭州等地(land)對溢價率進行限定，其餘城市主要(want)對價格進行限定，鄭州、济南還配有“熔斷”機制。

2月13日，天津市宣布土地(land)出(out)讓新機制，報價到(arrive)達上(superior)限，拼“自持面積”。這(this)一(one)政策已經在(exist)實際土地(land)出(out)讓操作(do)過程中正式實施。與之相似的(of)是(yes)，在(exist)北京，“限房價、競地(land)價、限持有”的(of)租售并行方式有可能成爲(for)土地(land)出(out)讓的(of)新常态。

在(exist)市場增長放緩和(and)調控趨嚴的(of)态勢下，房企轉向一(one)些非熱點城市拿地(land)的(of)趨勢明顯。據中國(country)指數研究院等機構的(of)數據，在(exist)土地(land)市場，威海、萊蕪、昆明、長沙、貴陽等城市占據近幾周住宅用(use)地(land)成交活躍度前十的(of)位置。

這(this)些城市的(of)特點較爲(for)鮮明，有業内人(people)士将其總結爲(for)“弱二線”、“三四線”和(and)“中西部”三個(indivual)關鍵詞。這(this)也說明，房地(land)産市場的(of)熱點正在(exist)從此前的(of)一(one)二線城市，向上(superior)述城市和(and)區域轉移。

 業内人(people)士指出(out)，這(this)些信息正傳遞出(out)一(one)個(indivual)信号：在(exist)約束性政策越來(Come)越多的(of)情況下，土地(land)市場的(of)降溫将不(No)可避免。非熱點城市的(of)土地(land)交易火熱，說明樓市資金正繼續流向下一(one)個(indivual)熱點。張大(big)偉表示，雖然融資渠道受到(arrive)管控，但經過去年的(of)銷售“大(big)年”之後，大(big)型房企手中的(of)資金仍然充沛。在(exist)政策管控範圍越來(Come)越大(big)的(of)情況下，資本選擇進一(one)步向非核心城市流動。

克而瑞研究員楊科偉認爲(for)，對于(At)接下來(Come)土地(land)市場走勢，聯系近期國(country)土部發布的(of)十五年規劃綱要(want)來(Come)看，未來(Come)新增建設用(use)地(land)指标下行已是(yes)大(big)勢所趨。由此來(Come)看，土地(land)市場的(of)“主戰場”還是(yes)會在(exist)城市邊界快速擴張的(of)二三線城市中展開，當下熱點城市的(of)“土拍春暖”也會在(exist)更多城市出(out)現。（來(Come)源于(At)網絡）